20220529-开源证券-房地产行业周报_民企发债有所松绑_房贷利率下调带动市场预期改善_13页_1mb

房地产行业总结（2022年5月29日）

核心内容概述

2022年5月，房地产行业在政策支持和融资改善的双重推动下，市场预期逐步向好。尽管销售和土地市场仍面临压力，但房企融资环境有所回暖，投资评级维持“看好”。

主要观点

• 政策端支持增强：中央和地方政府陆续出台多项支持政策，包括住房公积金阶段性缓缴、限购限售放松、降低首付比例、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等，旨在稳定市场预期，改善购房者的负担。
• 融资端有所回暖：民营房企发债情况改善，信用债发行规模同比上升，海外债发行保持低位，显示国内融资渠道逐步开放。
• 市场预期修复：随着政策的逐步落实，购房者信心有所回升，预计行业基本面将在三季度复苏，板块具备较好的投资机会。
• 销售端仍低迷：30大中城市新房成交面积同比和环比均下滑，二手房市场亦持续低迷，部分城市如北京、深圳表现分化。
• 土地市场热度不足：土地成交面积同比大幅下降，溢价率保持低位，厦门和福州完成第二批次土拍，但成交主要由国企和央企主导。

关键信息

政策端

• 中央层面：
  • 住建部、财政部、央行发布住房公积金阶段性支持政策，至2022年底有效。
  • 证监会、发改委发布保障性租赁住房REITs通知，防止资金违规流入地产开发领域。
• 地方层面：
  • 多个二线城市放松限购限售，如太原、武汉、济南、厦门、青岛、合肥、唐山、淮南、义乌、台州等。
  • 首付比例普遍下调，部分城市降至20%。
  • 提高公积金贷款额度，发放购房补贴，吸引刚需和改善型购房者。

销售端

• 新房销售：
  • 2022年第21周，全国30大中城市新房成交面积222万平米，同比下降45%，环比下降2%。
  • 年初至今累计成交面积4538万平米，同比下降43%。
  • 各线城市成交面积同比增速均偏低，三线城市降幅最大。
• 二手房销售：
  • 11城二手房成交面积107万平米，同比增速-31%，累计同比增速-33%。
  • 北京、深圳等城市表现分化，部分城市二手房成交仍低迷。

投资端

• 土地市场：
  • 2022年第21周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2390万平方米，成交面积1565万平方米，同比下降65%。
  • 一线城市成交面积119万平方米，同比下降1%；二线城市645万平方米，同比下降62%；三线城市802万平方米，同比下降70%。
  • 厦门和福州完成第二批次土拍，但成交主要由国企和央企主导，民企参与度较低。

融资端

• 信用债：
  • 第21周信用债发行87亿元，同比增加1%，环比增加126%，平均加权利率3.01%，环比下降37BPs。
• 海外债：
  • 海外债发行0.8亿美元，同比减少96%，环比减少88%，平均加权利率3.25%，环比下降618BPs。

一周行情回顾

• 板块表现：房地产指数下跌3.39%，弱于沪深300指数（-1.87%），在28个板块中排名第25位。
• 个股表现：
  • 涨幅靠前的个股：广汇物流（+16.41%）、珠江股份（+7.32%）、华丽家族（+7.32%）、中交地产（+6.41%）、世荣兆业（+5.90%）。
  • 跌幅靠前的个股：*ST中房（-62.65%）、*ST中迪（-25.57%）、福星股份（-18.78%）、金科股份（-13.78%）、中华企业（-9.04%）。

投资建议

• 行业评级：维持“看好”评级，预计行业基本面将在三季度复苏，板块仍具备较好的投资机会。
• 支持因素：政策支持、融资改善、市场预期修复。
• 风险提示：
  • 销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险加大；
  • 调控政策超预期变化，行业波动加剧；
  • 疫情散发影响消费者购房信心。

估值与分析局限性

• 本报告所含分析基于假设，不同假设可能导致分析结果差异。
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