深度报告-20220823-万联证券-房地产REITs专题报告_华夏北京保障房REIT投价报告_16页_1mb

报告摘要

华夏北京保障房REIT是一只基础设施公募REITs，旨在通过投资保障性租赁住房项目获取稳定现金流。该基金由华夏基金管理有限公司管理，北京保障房中心为原始权益人，采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的结构。基金总募集规模为5亿份，其中战略配售占比60%，网下配售28%，公众认购12%。

基金投资的基础设施项目包括文龙家园项目和熙悦尚郡项目，分别位于北京市海淀区和朝阳区，合计建筑面积11.28万平方米。两个项目均已运营超3年，出租率均在94%以上，且运营成熟，现金流稳定。

收益稳定性：保障性租赁住房REITs具有稳定的收益来源，主要依赖租金收入，且运营成熟，未来收益可预测性强。
长期性与扩募空间：保障性租赁住房REITs具有长期投资价值，未来扩募空间较大，有助于不动产运营类企业盘活资产。
区位优势：项目位于北京市核心区域，具备较强的区位优势，有利于吸引租户。
政策支持：北京市对保障性租赁住房政策支持力度大，计划在“十四五”期间建设筹集40万套（间），占新增住房供应总量的40%，保障性租赁住房成为住房保障体系的重要组成部分。
估值与溢价空间：根据戴德梁行评估，截至2022年3月31日，两个项目的估值合计11.51亿元，平均单价10,204元/平方米，当前公募REITs供给较少，存在溢价提升空间。

项目概况：
- 文龙家园项目：位于海淀区，建筑面积76,564.72平方米，2015年投入运营。
- 熙悦尚郡项目：位于朝阳区，建筑面积36,231.58平方米，2018年投入运营。
出租率与租金：
- 文龙家园项目出租率94.8%，熙悦尚郡项目出租率94.3%。
- 平均租金分别为52元/平方米/月和60元/平方米/月，显著低于周边市场租金水平。
租户结构：
- 文龙家园项目：个人配租为主，其中符合三房轮候条件15.91%，符合户籍收入要求59.80%，单位趸租24.28%。
- 熙悦尚郡项目：全部为个人配租，其中符合户籍收入要求92.30%，三房轮候7.70%。
财务表现：
- 2019-2021年度及2022年一季度，营业收入稳定增长，净利润持续上升。
- 毛利率由64.2%提升至69.6%，净利率由22.4%提升至30.7%。
- 2022年9-12月及2023年度，预计可供分配金额分别为16,564,647.55元和49,600,249.29元，净现金流分派率分别为4.32%和4.31%，投资人净现金流分派率分别为3.96%和3.95%。

估值：根据戴德梁行评估，两个项目总估值11.51亿元，平均单价10,204元/平方米。
现金流预测：
- 2022年9-12月营业总收入23,121,968.20元，可供分配金额16,564,647.55元。
- 2023年度营业总收入69,460,366.78元，可供分配金额49,600,249.29元。
- 预计净现金流分派率分别为4.32%和4.31%，投资人净现金流分派率分别为3.96%和3.95%。