20250608-天风证券-房地产行业研究周报_城更支持再扩围_关注中央预算内投资增量_14页_1mb

报告摘要

房地产行业总结（2025.5.31-2025.6.6）

核心内容

2025年6月，房地产行业在政策支持和市场动态方面出现了一些积极信号。中央财政继续支持城市更新行动，扩大了支持城市范围，新增20个城市，其中包括内陆二三线城市。政策方向包括城市更新样板项目和机制建设，推动城市基础设施由“有没有”向“好不好”转变。

此外，6月新房、二手房市场成交面积同比降幅扩大，但部分城市如一线、二线市场去化加速，三线及以下市场去化放缓。土地市场整体成交面积同比小幅下降，但一线和二线城市土地成交面积同比上升。

融资方面，房企本周境内债券发行金额为0亿元，境外债券发行额为0亿元，但偿还额较大，导致净融资额为负。部分房企如华润置地、招商蛇口、新城控股等发布了融资相关公告，显示其在市场调整中仍有一定资金运作灵活性。

主要观点

城市更新政策持续扩大：2025年中央财政支持城市更新的范围继续扩大，支持城市增至20个，其中包括更多内陆二三线城市。政策重点支持地下及污水管网、市政基础设施、老旧片区更新改造等样板项目。
财政支持方式多元化：2025年中央财政将按区域对城市更新城市给予定额补助，东部不超过8亿元，中部不超过10亿元，西部及直辖市不超过12亿元。同时，中办、国办提出通过超长期特别国债对符合条件项目给予支持。
行业基本面仍承压：新房市场本周成交211万平，同比-19.53%；二手房市场成交143万平，同比-19.93%。市场整体处于调整期，但部分城市表现有所分化。
政策预期推动估值修复：市场对房地产行业基本面拐点的预期增强，交易端“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。分析师建议关注非国央企、龙头房企、区域型房企及物管和中介企业。
融资环境紧张：本周房企融资净额为负，境内和境外融资均未明显改善，部分房企面临债务压力，但有迹象显示政策支持可能带来资金流动性改善。

关键信息

政策支持

城市更新支持城市：2025年拟支持20个城市，包括北京、天津、唐山、包头、大连、哈尔滨、苏州、温州、芜湖、厦门、济南、郑州、宜昌、长沙、广州、海口、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐。
支持方向：城市更新样板项目（地下管网、市政基础设施、老旧片区更新）和机制建设（项目储备、资金筹措、用地审批等）。
资金来源：中央财政定额补助、超长期特别国债、地方政府专项债、城市更新基金等。
中央预算内投资：国家发改委设立城市更新专项，预计6月底前下达2025年投资计划。

市场动态

新房市场：60城成交面积211万平，移动12周同比增速-11.02%，月度同比-19.53%。一线、二线城市降幅扩大，三线及以下降幅收窄。
二手房市场：17城成交面积143万平，移动12周同比增速+12.96%，月度同比-19.93%。一线、二线城市增幅收窄，三线及以下增幅扩大。
土地市场：全国土地成交建筑面积2341万平，滚动12周同比增速-2.79%；成交金额365亿元，同比+17.18%。一线、二线城市土地成交面积同比上升，三线城市降幅收窄。

投资建议

优先配置方向：
1. 非国央企：受益于化债、政策纾困、需求改善。
2. 龙头房企：具备投资及改善产品优势，周期韧性较强。
3. 区域型企业：受益于城市基本面分化及市占率提升。
4. 二手中介：受益于存量交易景气度提升。
推荐标的：
- A股：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团、招商积余、城建发展。
- H股：中国海外发展、龙湖集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、保利物业。

融资动态

本周境内债券发行：5只，其中4只为国企发行，总金额为0亿元。
本周境内、境外债券偿还：分别为343.74亿元和367.43亿元。
净融资额：境内-252.74亿元，境外-367.43亿元。

风险提示

行业信用风险蔓延，影响再融资和销售预期。
销售下行超预期，可能带动开发投资、新开工、拿地等指标快速下行。
因城施策力度不及预期。

估值与盈利预测

A股重点标的

股票代码	公司简称	最新日股价（元）	最新日市值（亿元）	月初至今涨跌幅	年初至今涨跌幅	2022A EPS（元）	2023A EPS（元）	2024A EPS（元）	2025E EPS（元）	2022A PE（TTM）	2023A PE（TTM）	2024A PE（TTM）	2025E PE（TTM）	归母净利润增速（2022A）	归母净利润增速（2023A）	归母净利润增速（2024A）	归母净利润增速（2025E）
000002.SZ	万科A	6.60	787	-0.6%	-9.1%	1.9	1.0	-4.1	-1.0	9.2	6.5	-1.6	-6.5	0.4%	-46.2%	-506.8%	-75.5%
600048.SH	保利发展	8.16	977	0.4%	-7.9%	1.5	1.0	0.4	0.5	6.7	8.1	19.5	17.9	-33.0%	-34.2%	-58.6%	9.3%
001979.SZ	招商蛇口	8.66	785	-0.2%	-15.4%	0.5	0.7	0.4	0.5	14.0	12.4	19.4	16.9	-58.9%	48.2%	-36.1%	14.7%
601155.SH	新城控股	12.99	293	3.1%	8.6%	0.6	0.3	0.3	0.4	4.6	39.8	38.9	34.6	-88.9%	-47.1%	2.1%	12.4%
600383.SH	金地集团	3.72	168	-3.4%	-15.1%	1.4	0.2	-1.4	-0.4	4.9	18.9	-2.7	-10.4	-35.1%	-85.5%	-788.5%	-73.5%
600325.SH	华发股份	4.90	135	-0.2%	-13.2%	0.9	0.7	0.3	0.4	5.9	7.3	14.2	13.5	-19.3%	-28.7%	-48.2%	4.8%
002244.SZ	滨江集团	9.28	289	-1.0%	7.8%	1.2	0.8	0.8	0.9	7.3	11.4	11.3	10.0	23.6%	-32.4%	0.7%	13.2%

H股重点标的

股票代码	公司简称	最新日股价（港元）	最新日市值（亿港元）	月初至今涨跌幅	年初至今涨跌幅	2022A EPS（港元）	2023A EPS（港元）	2024A EPS（港元）	2025E EPS（港元）	2022A PE（TTM）	2023A PE（TTM）	2024A PE（TTM）	2025E PE（TTM）	归母净利润增速（2022A）	归母净利润增速（2023A）	归母净利润增速（2024A）	归母净利润增速（2025E）
0688.HK	中国海外发展	13.14	1,438	-0.5%	6.0%	2.4	2.6	1.5	1.7	5.3	5.1	8.5	8.5	-46.9%	8.3%	-40.2%	7.2%
0960.HK	龙湖集团	9.47	662	-3.7%	-3.0%	4.5	2.3	1.7	1.0	5.5	4.2	5.6	5.9	-7.1%	-49.9%	-25.4%	-39.2%
1109.HK	华润置地	26.10	1,861	2.0%	15.7%	0.0	4.9	3.9	4.0	7.3	5.4	6.7	6.7	-	-	-20.2%	3.7%
0123.HK	越秀地产	4.30	173	-2.1%	-15.5%	1.4	0.9	0.3	0.3	8.4	4.6	15.4	15.4	0.8%	-34.0%	-70.4%	9.7%
1908.HK	建发国际集团	15.04	303	6.8%	25.3%	2.9	2.6	2.4	2.4	9.2	5.8	6.3	6.6	-6.3%	-10.5%	-8.4%	1.1%
3900.HK	绿城中国	9.41	239	-1.2%	1.6%	1.1	1.3	0.7	0.8	7.8	7.0	13.8	13.9	-28.2%	17.9%	-49.5%	18.8%
6049.HK	保利物业	30.75	170	0.7%	1.2%	2.3	2.8	2.9	3.1	22.2	11.1	10.6	10.7	20.2%	23.1%	4.5%	7.5%

结论

当前房地产行业在政策支持下迎来阶段性改善，尤其是城市更新政策的扩围和增量工具的引入，有助于缓解地方财政主导模式下的资金瓶颈。然而，新房和二手房市场仍面临一定的下行压力，土地市场成交面积和金额同比增速虽有所回升，但整体仍偏弱。投资者应关注政策导向下的优质企业，尤其是非国央企、龙头房企及区域型房企，同时警惕行业信用风险和销售下行超预期等潜在风险。

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