20211024-浙商证券-固定收益专题研究_房地产税改革试点后续影响推演_7页_516kb

房地产税改革试点后续影响推演总结

核心内容

2021年10月23日，全国人大常委会宣布“分地区开展房地产税改革试点”。此次改革旨在通过调节房价上涨预期、丰富地方财政收入来源、促进共同富裕目标的实现，以及缓解地方政府财政收支压力，对房地产市场和经济产生深远影响。同时，也需关注其可能带来的通胀上行风险，但整体影响可控。

主要观点

1. 试点城市选择

• 试点可能率先在一二线城市施行。
• 三四线城市因库存量高，试点可能性较小，否则可能引发业主持有成本上升、抛售压力增大，不利于“稳楼市”政策。
• 楼市火热的一二线城市，如深圳、浙江（共同富裕示范区），或成为试点主力。

2. 房地产税的四点影响

• 遏制房价过快上涨：通过提高购房成本，抑制炒房需求，从而缓解房价上涨压力。
• 丰富地方财政收入来源：推动地方政府从土地财政向房地产税财政转型，缓解财政收支压力。
• 促进共同富裕目标：通过调节高收入群体的财产性收入，实现收入再分配，促进社会公平。
• 潜在通胀风险：中长期可能因房东提高租金而传导至CPI，但因居住分项在CPI中占比有限（22.12%），因此通胀压力可控。

关键信息

房地产税改革试点背景

• 2021年年初以来，政策当局多次提及房地产税改革，包括“十四五规划”、财政部相关发言及重要领导人讲话。
• 试点期限为5年，条件成熟时将推动立法进程。

房地产税试点对象

• 试点对象包括居住用和非居住用等各类房地产。
• 不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。
• 纳税人包括土地使用权人和房屋所有权人。

房地产税对债市的影响

• 利率债层面：多空交织，但利空力量较弱，总体影响有限。
  • 经济增长动能可能放缓，地产投资走弱，对利率债构成利多。
  • 房地产税可能带来成本推动型通胀，但传导至CPI的幅度有限。
• 信用债层面：试点城市弱资质房企地产债收益率可能继续上行。
  • 炒房需求下降，房企销售收入减少。
  • 加上房企融资环境偏紧，弱资质民营房企现金流覆盖能力下降，基本面弱化，导致信用债收益率上行。

风险提示

1. 政策落地效果不达预期。
2. 宏观基本面产生较大变化。

投资评级说明

• 证券投资评级：以6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准。
  • 买入：+20%以上
  • 增持：+10%~+20%
  • 中性：-10%~+10%
  • 减持：-10%以下
• 行业投资评级：以6个月内行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准。
  • 看好：+10%以上
  • 中性：-10%~+10%
  • 看淡：-10%以下

法律声明

本报告由浙商证券股份有限公司制作，信息来源于公开资料，本公司对其真实性、准确性及完整性不作保证。本报告仅供客户参考，不构成投资建议，投资者应独立评估并结合自身情况决策。未经授权，不得复制、发布或传播本报告内容。

联系信息

• 分析师：孙欧
  执业证书编号：S1230520070006
  邮箱：sunou@stocke.com.cn

• 联系人：高远
  执业证书编号：S1230120110025
  邮箱：gaoyuan@stocke.com.cn

• 浙商证券研究所
  地址：上海市杨高南路 729 号陆家嘴世纪金融广场 1 号楼 25 层
  邮编：200127
  电话：(8621)80108518
  传真：(8621)80106010
  网站：http://research.stocke.com.cn