20211106-天风证券-房地产_天风问答系列_新时期_新试点_新使命——房地产税试点专题研究_12页_468kb

房地产税试点专题研究总结

核心内容

本文围绕房地产税试点政策展开，分析了其推出背景、历史进程、国际经验、对房地产市场的影响以及未来展望。同时，提出投资建议与风险提示，为相关市场参与者提供参考。

主要观点

1. 推出房地产税的背景与动因

• 共同富裕政策：2021年《求是》杂志刊发的《扎实推动共同富裕》提出加强税收调节，推动财富公平分配。
• 财富集中度高：2020年数据显示，最高20%家庭总资产占比达63%，最高10%家庭占比达47.5%；住房方面，户均拥有1.5套，住房拥有率相对均衡。
• 房地产市场调控：房地产税有助于贯彻“房住不炒”的政策导向，引导住房合理消费，促进市场平稳发展。
• 财政补充需求：随着土地财政收入占比下降，房地产税有望成为地方政府的重要收入来源。

2. 房地产税推出的历史进程

• 1950年：首次提及房地产税，合并地产税与房产税。
• 1984年：恢复征收房产税，分为房地产税和城镇土地使用税。
• 2003年：提出取消不动产收费，改为物业税。
• 2011年：上海、重庆启动房地产税改革试点。
• 2021年：全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，为期五年。

3. 海外房地产税经验

• 税基：
  • 新加坡：以房产年价值虚拟租金为税基，扣除家居、设备租金和维修费。
  • 美国：参考市值与评估率相乘。
  • 德国：房产经济价值与市政系数相乘。
  • 日本：以买卖价格为税基，分为固定资产税和城市规划税。
• 税率：
  • 新加坡：累进税率，自住性住宅[0-16%]，非自住性住宅[10-20%]。
  • 美国：名义税率差异大，实际税率在0.31%-2.13%。
  • 德国：基础税率0.35%，经市政系数调整后为0.98%-2.84%。
  • 日本：固定资产税1.4%，城市规划税0.3%。
• 财政贡献：
  • 新加坡：房产税占财政收入约6.41%。
  • 美国：房产税占州政府收入约0.64%。
  • 德国：房产税占联邦政府收入约9.81%。
  • 日本：东京都房产税占财政收入约20%。
  • 上海、重庆：房地产税占财政收入分别为2.82%和3.42%。

4. 房地产税对市场的影响

• 短期影响：
  • 上海：房地产税试点导致2011年商品住宅成交面积下降12.56%。
  • 重庆：2011年豪宅销售面积下降36.23%。
• 长期影响：
  • 房地产税对房价调控作用有限，市场供需关系未发生明显变化。
  • 对房地产交易量的抑制作用主要体现在短期，长期影响较小。
• 财政收入：
  • 房地产税对财政收入贡献有限，但长期有望成为地方政府重要收入来源。

5. 试点方案展望

• 征收范围：全国城镇存量房，可能结合增量房。
• 税基：以房产市值为税基。
• 税率：固定税率，非累进制。
• 免税面积：人均免税面积设定，影响税负。
• 规模测算：
  • 假设人均免税面积分别为0、10、20、30、35平方米时，房地产税规模分别为4.13、3.01、1.90、0.78、0.22万亿元。
  • 占地方政府基金收入比例为45.94%、33.52%、21.11%、8.69%、2.48%。
  • 占城镇居民可支配收入比例为10.45%、7.62%、4.8%、1.98%、0.56%。

关键信息

• 房地产税试点启动时间：2021年10月，授权国务院在部分地区开展试点，为期五年。
• 试点地区范围：可能包括部分城市，如上海、重庆，未来或扩展至更多城市。
• 房地产税功能：
  • 调节财富分配。
  • 促进房地产市场平稳健康发展。
  • 补充地方政府财政收入。
• 房地产税对市场的影响：
  • 主要影响短期交易量。
  • 对房价调控作用有限。
• 房地产税对财政收入的贡献：
  • 短期有限，但长期有望成为重要收入来源。

投资建议

• 优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
• 优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团。
• 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业。
• 低估价值：城投控股、南山控股等。

风险提示

• 政策内容超出预期。
• 宏观经济不及预期。
• 通货膨胀超出预期。

图表与数据参考

• 图1：家庭拥有资产种类。
• 图2：全国土地出让金规模及增速。
• 图3：全国土地出让金占地方政府基金收入比例。
• 图4：各国/地区房地产税占财政收入比例。
• 图5：上海新房&二手房成交面积及增速。
• 图6：重庆商品住宅和豪宅销售面积及同比增速。
• 图7：京沪住宅价格趋势。
• 图8：蓉渝住宅价格趋势。
• 图9：上海房地产税占税收和财政比例。
• 图10：重庆房地产税占税收和财政比例。

结论

房地产税试点是国家推动共同富裕、调控房地产市场、补充地方财政的重要举措。其影响主要体现在短期交易量和部分高端住宅市场，对房价调控作用有限。未来试点方案或将采取温和征收方式，结合存量与增量房，对房地产行业起到引导和规范作用。