策略专题：房地产税试点改革的一些思考，经济、股市、房价等相关性分析-20211103-德邦证券-21页_1mb

房地产税试点改革分析总结

核心内容

本文围绕中国房地产税试点改革展开，从政策背景、试点效果、未来可能的改革方向及国际经验等方面进行了全面分析。核心内容包括：

• 房地产税是推动共同富裕、调节税务结构、引导住房合理消费、节约土地资源的重要手段。
• 房地产税试点改革势在必行，由于土地财政依赖度上升，房地产税将作为地方财政收入的重要补充。
• 沪渝试点对房价短期有抑制作用，但长期影响有限；对金融房建板块短期有冲击，但整体影响较小。
• 试点改革范围或将扩大至10个城市，选择标准包括房价上涨快、人口净流入大、空置率低等。
• 海外经验表明，房地产税对房价的调控效果有限，其主要作用在于财政收入补充。

主要观点

1. 房地产税试点势在必行

• 土地财政不可持续：2020年土地出让金占政府性基金收入比重高达87.9%，土地财政依赖度上升。
• 政策导向明确：国家明确“房住不炒”政策，房地产税作为补充财政收入的重要工具，将被稳步推进。
• 财政压力缓解：房地产税有助于缓解地方政府财政收入压力，提升财政收入结构的可持续性。

2. 沪渝试点对房价影响有限

• 短期抑制：试点初期，沪渝房价环比增速下降，销售减少，但这种影响是短期的。
• 长期趋势不变：长期来看，沪渝房价与同类城市房价走势一致，主要由人口和产业因素决定。
• 对金融房建板块冲击有限：试点初期对金融房建板块有一定冲击，但影响范围有限，且后期迅速恢复。

3. 试点改革范围可能扩大

• 试点城市选择标准：未来试点范围可能扩大至10个城市，主要选择房价上涨快、人口净流入大、空置率低的城市。
• 候选城市：根据2019年数据，上海、深圳、东莞、杭州、天津、厦门、宁波、苏州等城市可能成为试点对象。
• 制度创新：试点可能将存量房产纳入征税范围，税率和免征面积可能因地制宜，计税依据可能从交易价格转向评估价格。

4. 房地产税对税收和房价影响分析

• 税收补充作用显著：房地产税可成为地方政府的重要收入来源，根据不同免征面积和税率，全国房产税收入可能在1626亿元~19684亿元之间。
• 不同城市效果差异：上海试点对房价抑制效果更好，重庆试点对收入结构和财政收入调节效果更佳。
• 海外经验参考：美国、日本、英国等国家的房产税制度对房价影响较小，主要作用在于财政收入补充。

关键信息

• 试点时间与范围：试点期限为5年，可能扩展至10个城市。
• 免征面积与税率：根据不同的城市，免征面积和税率可能有所差异，如上海人均60平方米，重庆180平方米（独栋）和100平方米（高档住宅）。
• 计税依据变化：未来可能从交易价格转向评估价格，以更准确反映房产实际价值。
• 房地产税对股市影响：试点后，房产税与地产链行业指数相关性减弱，尤其对建材、建筑、家电、银行等板块影响显著。
• 海外经验：美国房产税制度以减轻税负为主，日本通过土地税调控房价，英国房产税制度对房价影响有限。

风险提示

• 历史参考性有限：历史试点经验未必适用于未来改革。
• 改革超预期：试点改革可能超出预期，带来政策不确定性。
• 流动性收紧：市场流动性收紧可能对房地产税改革产生额外影响。

结论

房地产税试点改革是中国房地产市场调控的重要组成部分，其核心作用在于财政收入补充和推动共同富裕。虽然试点对房价和股市短期有一定影响，但长期来看，对房价调控效果有限，对股市相关性较弱。未来试点范围可能扩大，制度设计将更加灵活，但改革仍需谨慎推进，避免对市场造成过大冲击。