2023年2月上海房地产存量月度观察-19页_10mb

世联资管总结

核心内容

世联资管是领先的城市资产全价值链运营服务商，专注于城市资产的运营与管理。在2023年2月，上海写字楼市场呈现以下特点：

• 办公租赁市场：核心与非核心区租金差逐渐缩小，非核心区空置率为核心区的两倍。
• 新增办公面积：预计2023年上海核心+非核心商圈合计新增办公面积超过200万方。
• 土地市场：2月上海商办土地成交5幅，主要位于外环外，总建筑面积约3.8万方；工业土地成交13幅，其中嘉定新城亩地价最高，其次是华漕区域。

主要观点

办公租赁市场

• 非核心区写字楼在硬件和配套方面逐步提升，租金差缩小。
• 非核心区空置率显著高于核心区，显示其市场吸引力仍有待提高。
• 上海近1年新增办公面积约71万方，成交约105万方，成交均价约4.4万元/㎡。

大宗交易

• 2023年2月上海写字楼大宗交易成交1宗，领盛集团以5.76亿元收购杨浦区建发珑庭一期，该项目改造后将用于长租公寓。

关键信息

领盛集团的长租公寓布局

• 领盛集团在中国内地三次长租公寓布局均选择收购非租赁住宅项目进行改建。
• 近两年收购项目包括：
  • 2021年：上海虹桥良华购物广场（社区商业+部分控制）
  • 2023年1月：上海黄兴大楼（低效办公楼宇）
  • 2023年2月：建发珑庭一期（较低效办公楼宇）

同赛道企业

• 博枫：首入中国租赁市场时选择布局上海，打造中高端长租公寓品牌“blinq博邻”。
• 睿星资本：最先收购的项目位于上海长宁中山公园附近，打造高端租赁社区品牌“驻在 LIV ‘N833’”。

政策与市场趋势

• 随着相关政策出台及租赁住房体系的完善，长租公寓市场成为各类投资者的新宠。
• 2022年12月9日，华润有巢REIT上市，是国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT。

企业布局策略

• 企业布局逐渐聚焦于核心城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等。
• 这些城市具有更强的人口吸附能力，租赁需求更稳定。

长租公寓市场前景

• 当前我国机构式租赁住房行业仍处于发展初期，品牌公寓仅占市场份额不足10%。
• 与欧美、新加坡、日本等国家一流城市相比，市场潜力巨大。

项目案例：昊元生活广场

改造背景

• 改造前项目长期闲置，未得到有效利用，造成资源浪费。
• 项目位于徐汇区罗秀路897号，由一栋3层裙房和15层塔楼组成，总面积约4.8万㎡。

改造目标

• 定位为多元功能“垂直社区”，融合“商业+办公+居住”业态。
• 改造后容积率提升至3.3，租金水平分别为：
  • 办公：3.7-4.5元/天/㎡
  • 公寓：6.3-6.5元/天/㎡
  • 商业：18元/天/㎡

商业改造亮点

• 引入餐饮娱乐、生活服务、运动健身、亲子娱乐等业态。
• 打造友好、有趣、有温度的社区公共客厅，填补区域高品质商业空白。
• 项目推出“云下市集”，呼应上海夜生活节主题活动，以霓虹灯点亮浪漫氛围。
• 增设吹糖人、咖啡美酒、公益跳蚤市场等互动体验，连接人间烟火。

办公空间设计

• 创邑SPACE：位于三层，原本8m挑高空间增设夹层，打造复式共享办公空间。
• 设置独立出入口，提升办公体验。
• 中庭置入橙色玻璃盒子，激发创意氛围。
• 空间设计融合木面、钢材、大理石、玻璃等材质，风格简约而典雅。

居住空间设计

• 引入雅诗阁服务式公寓，打造“国际社区”概念。
• 项目拥有223套精致客房，室内设计以木纹与暖灰色调为主，风格简约而典雅。
• 每间公寓均配备宽敞的起居空间及用餐区，设施齐全，家居用品高品质。

结论

世联资管在城市资产运营方面具有显著优势，特别是在办公租赁市场和长租公寓市场的布局上。随着政策支持和市场需求的多元化，长租公寓市场仍有巨大发展空间。存量资产租赁用地的盘活将成为主流趋势，推动存量大宗交易的发展。通过创新改造和多元化业态，项目如昊元生活广场正在重塑城市空间，提升区域商业和居住品质。