上海房地产行业2023年5月存量观察-23页_15mb

存量月度观察总结（2023年5月）

核心内容概述

2023年5月，上海房地产市场在政策调控与市场供需变化的双重影响下，呈现出一定的波动性。市场政策方面，住建部与市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，旨在加强房地产经纪服务的规范性与透明度。同时，上海市也出台了多项支持民间投资与城市更新的政策，推动房地产市场健康发展。

主要政策要点

房地产经纪服务规范

• 加强经纪从业人员管理：严格落实经纪机构备案制度，规范签订交易合同，要求在经营场所醒目位置公示合同文本，并通过房屋网签备案系统办理备案。
• 规范经纪服务收费：明确要求经纪服务费用应结合市场供求关系协商确定，不得滥用市场支配地位收取费用，不得干预经纪机构自主决定收费标准。
• 加强个人信息保护：禁止非法买卖或公开他人个人信息，建立健全客户个人信息保护管理体系。
• 加强行业自律管理：完善房地产经纪服务标准，引导从业人员依法合规经营。
• 强化市场监管：依法查处“黑中介”，曝光典型案例，采取约谈等综合措施进行重点监管。

上海市支持民间投资政策

• “15分钟社区生活圈”行动方案：自2023年6月1日起实施，至2025年12月31日结束，旨在提升城市生活品质与社区服务能力。
• 政府采购政策：提高中小企业政府采购份额至40%以上，至2023年年底。
• 税费优惠政策：对小规模纳税人、小型微利企业、个体工商户的六税两费给予50%幅度减免，至2024年底。
• 支持存量产业园区升级：鼓励民间资本参与存量产业用地提容增效，拓宽民营企业融资渠道，支持参与REITs产品战略配售。
• 科技创新支持：对获得认定的民营企业给予最高不超过1000万元的开办费和经营奖励。
• 新型基础设施项目支持：延长贴息政策执行期限至2027年底，提供最高1.5个百分点的利息补贴。
• 建设市民建设设施：专项资金按实际投资的30%，不超过150万元给予补助。

办公租赁市场概况

• 市场表现：2023年5月，上海甲级写字楼平均租金为¥7.4元/天/m²，平均空置率为18.1%。
• 租金差距：核心商务区与非核心商务区租金差距在1.41倍，经济承压导致部分核心区企业迁移至非核心区以降低成本。
• 成交TOP10项目：
  • 嘉宝大厦（嘉定）成交面积11550㎡，成交均价30800元/㎡，成交金额35575万元
  • 云启商务广场（长宁）成交面积8185㎡，成交均价56000元/㎡，成交金额45838万元
  • 虹桥汇（闵行）成交面积2428㎡，成交均价64999元/㎡，成交金额15780万元
  • 其他项目包括宝龙城市广场、绿地新里米兰、平安悦景庄等。

办公销售市场走势

• 供应与成交量：5月新增供应1.86万㎡，成交量3.83万㎡，成交均价3.7万元/㎡。
• 亿元成交项目：共有3个项目达到亿元成交，其中嘉宝大厦以3.56亿元成交。
• 合景泰富出售项目：5月14日，合景泰富集团出售上海4个项目，总金额7.5亿元，由其子公司中国平安两家子公司接手，旨在改善集团财务状况。

工业土地市场动态

• 工业用地成交情况：2023年5月上海工业土地成交7幅，其中青浦区华新镇占2幅，宝山区顾村板块杨行蕴川社区地块价格最高，每亩单价达340万元。
• 拿地企业行业概况：5月无房企类企业竞得工业用地，主要由政府或企业主体参与。

核心商务区写字楼市场观察

• 南京西路市场：
  • 作为上海主要核心商务区之一，南京西路拥有48栋商务楼宇，甲级办公存量约100万方。
  • 租金范围：约5元/m²/天至15元/m²/天。
  • 物业费范围：27元/m²/月至46元/m²/月。
  • 停车费范围：1200元/位/月至2000元/位/月。
  • 标准层面积：约1000㎡至2800㎡。
  • 免租期范围：大多1-3个月。
  • 整体空置率：约9.9%。
• 入驻企业类型：贸易实业类企业占比最高，达31%；其次为管理咨询类（17%）。

城市更新案例：800show

• 项目背景：原址为新安电机厂，保留原有建筑主体并恢复其历史面貌，定位为“时尚设计、文化创意”园区。
• 改造理念：采用“修旧如旧”为主、“拆除与新建”为辅的改造方式，保留老铁窗、烟囱、旧外墙等工业历史痕迹。
• 功能分区：形成“一轴两翼”三大功能片区，其中商业配套占比约15%。
• 入驻企业类型：文化创意类企业占比最大，接近60%。
• 项目特色：
  • 北翼改造为开放式商业设施，包括餐厅、画廊、剧院等。
  • 新建钢结构玻璃连接塔作为垂直交通要道。
  • 项目常年作为企业论坛会所及创意活动场地，致力于打造有温度的文创园区。

总结

2023年5月，上海房地产市场在政策引导下呈现一定的规范性与市场活力。房地产经纪服务的规范化有助于提升市场透明度，而上海市对民间投资的支持政策则进一步促进了市场多元化发展。办公租赁市场表现稳定，但部分核心区企业迁移影响租金结构；办公销售市场成交量有所回升，但价格回落。合景泰富的出售行为反映出当前房企在市场压力下的调整策略。南京西路作为核心商务区，仍保持较高租金水平，但空置率有所上升，市场需进一步优化。城市更新项目如800show，通过保留历史建筑与创新功能布局，推动文创产业发展，成为城市更新的重要典范。