20220814-国盛证券-房地产开发2022W32_本周新房销售大幅下滑_同比-37_江苏多城降低二套首付比例_14页_1mb

房地产开发周报总结

核心内容概述

本周房地产市场整体表现疲软，新房销售大幅下滑，而二手房市场则出现回暖迹象。政策层面，江苏多地出台限贷放松措施，对房地产市场产生积极影响。同时，房企信用债发行情况显示融资环境有所收紧，但部分企业融资成本下降。

主要观点

• 新房销售低迷：本周新房成交面积环比和同比均出现显著下滑，显示购房者信心不足。
• 政策放松：江苏南京、常州、无锡等城市大幅下调二套商贷首付比例，表明政策层面在积极刺激需求。
• 二手房市场回暖：本周二手房成交面积环比微降，但同比显著增长，显示市场韧性。
• 融资环境收紧：房企信用债发行规模环比减少，净融资额为负，但部分企业融资成本下降。

关键信息

1. 新房销售情况

• 全国新房成交面积：229.6万平方米，环比下降26.2%，同比下降37.0%。
• 一线城市：51.1万平方米，环比-29.8%，同比-39.0%。
• 二线城市：128.6万平方米，环比-26.1%，同比-36.4%。
• 三线城市：49.8万平方米，环比-22.5%，同比-36.6%。
• 累计同比：30城共计9477.2万平方米，同比下降36.0%；三线城市同比跌幅最大，达46.8%。

2. 二手房销售情况

• 全国二手房成交面积：126.0万平方米，环比下降0.3%，同比增长23.9%。
• 一线城市：30.2万平方米，环比-4.6%。
• 二线城市：78.9万平方米，环比0.1%。
• 三线城市：17.0万平方米，环比6.7%。
• 累计同比：全国累计成交3482.8万平方米，同比下降22.4%；一线城市同比下降38.4%。

3. 居民中长期贷款

• 7月新增规模：1486亿元，同比少增2488亿元。
• 占新增人民币贷款比例：由6月的14.8%提升至21.9%。

4. 房企信用债情况

• 发行量：8只，环比减少8只，发行规模66.50亿元，环比减少36.41亿元。
• 净融资额：-59.44亿元，环比减少35.60亿元。
• 主体评级：以AAA为主，占比70.7%。
• 债券类型：一般中期票据占比较高，占比41.4%。
• 债券期限：以1-3年为主，占比55.6%。
• 融资成本变化：部分企业融资成本下降，如常高新短期融资券较之前下降34bp；但也有企业融资成本上升，如昆明公租短期融资券较之前上升80bp。

5. 投资建议

• 板块评级：维持“增持”评级，认为下半年政策放松空间较大。
• 关注个股：
  • A股：滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份。
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂。
  • 物业板块：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。

6. 相关政策回顾

• 江苏：南京、苏州、无锡下调二套房首付比例。
• 吉林长春：加强预售资金监管，提供购房补贴。
• 山东济南：放宽公积金贷款条件，提供购房补贴。
• 广东湛江：降低首付比例，延长贷款年限，支持房企融资。
• 江苏连云港：提高公积金贷款额度，放宽购房条件。
• 河北廊坊：取消户籍和社保限制，支持购房需求。
• 安徽安庆：提高公积金贷款额度。
• 上海：支持“保交楼”工作，加强金融支持。

风险提示

• 政策执行不及预期：政策出台速度和执行力度可能未达预期。
• 基本面下行：房地产市场基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复：疫情反复可能对市场造成超预期影响。

图表目录

• 图表1：当月新增居民中长期贷款及同比
• 图表2：当月新增居民中长期贷款占新增人民币贷款比重
• 图表3：2020年各省地方财政收入对房地产行业依赖度象限图
• 图表4：各行业涨跌幅排名
• 图表5：本周各交易日指数表现
• 图表6：近52周地产板块表现
• 图表7：本周涨幅前五个股
• 图表8：本周跌幅前五个股
• 图表9：重点房企涨跌幅排名
• 图表10：重点房企上涨前五个股
• 图表11：重点房企跌幅前五个股
• 图表12：近6月样本城市新房成交面积及同比
• 图表13：近6月样本一线城市新房成交面积及同比
• 图表14：近6月样本二线城市新房成交面积及同比
• 图表15：近6月样本三线城市新房成交面积及同比
• 图表16：本周12城二手房成交面积及同环比
• 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比
• 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比
• 图表19：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比
• 图表20：11样本城市二手房成交面积数据跟踪
• 图表21：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额
• 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分
• 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分
• 图表24：本周房企债券发行以期限划分
• 图表25：房企每周融资汇总
• 图表26：地方性政策（8.7-8.13）

作者信息

• 分析师：金晶，执业证书编号：S0680522030001，邮箱：jinjing3@gszq.com
• 研究助理：
  • 肖畅，执业证书编号：S0680122050008，邮箱：xiaochang@gszq.com
  • 肖依依，执业证书编号：S0680121070010，邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com