20220220-国盛证券-房地产开发2022W7_多地首付比例降低_看好本轮为大政策宽松周期_13页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容

2022年第二周，房地产行业迎来多项政策调整，特别是多地降低首付款比例，显示政策宽松趋势。同时，房地产市场成交情况有所改善，部分重点城市新房和二手房成交量环比提升。房企融资环境有所好转，信用债发行利率下降，表明市场信心恢复。分析师建议关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。

主要观点

• 政策松动：多地降低首付款比例，如菏泽市将“无房无贷”购房者的首付比例从30%降至20%，政策方向明确，后续可能更多二三线城市跟进。
• 市场表现：本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.8%，在29个中信行业板块中排名第22位，整体表现落后大盘1.84个百分点。
• 成交情况：30个城市新房成交面积为321.3万平方米，同比提升19.9%；12个重点城市二手房成交面积合计84.0万方，同比提升12.5%。但需注意，部分城市因春节假期影响，同比数据异常偏高。
• 企业融资：房企恢复发债，利率普遍下降，其中高速地产、金茂中国、保利发展、首开股份等公司的债券利率下降幅度较大。净融资额为99.84亿元，显示融资环境有所改善。
• 投资建议：给予地产开发板块“增持”评级，建议关注保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股等A股房企，以及中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋等H股房企。

关键信息

一、多地降低首付款比例，需求侧政策松动

• 菏泽市多家银行下调首付款比例，“无房无贷”购房者首付比例降至20%。
• 重庆、江西赣州等地银行对部分购房者首套房贷首付比例降至20%。
• 政策调整表明需求侧改善，后续可能更多城市跟进，政策力度持续加强。

二、行情回顾

• 本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.8%，在29个中信行业板块中排名第22位。
• 上涨个股共66支，下跌个股共71支，较上周上涨个股减少50支。
• 重点房企中，滨江集团、旭辉控股集团、保利地产、金地集团、金地商置涨幅居前；正荣地产、融信中国、中国奥园、龙光地产、世茂集团跌幅居前。

三、重点城市新房和二手房成交跟踪

• 新房成交：32个城市新房成交面积为321.3万平方米，环比提升67.0%，同比提升19.9%。一线城市成交面积79.0万方，同比提升98.0%；二线城市160.7万方，同比提升43.1%；三线城市81.6万方，同比下降29.6%。
• 二手房成交：12个重点城市二手房成交面积合计84.0万方，环比增长42.7%，同比增长12.5%。一线城市成交面积24.9万方，环比增长46.4%；二线城市47.2万方，环比增长31.5%；三线城市11.8万方，环比增长100.5%。

四、重点公司境内信用债情况

• 本周共发行房企信用债11只，发行规模127.70亿元，偿还量27.86亿元，净融资额为99.84亿元。
• 主体评级以AAA为主，债券类型以一般公司债和中期票据为主，期限以3-5年为主。
• 高速地产、金茂中国、保利发展、首开股份等公司的债券利率下降，金科集团则利率上升。

五、本周相关政策回顾

• 全国性政策：保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构支持保障性租赁住房发展；提前下达2022年地方债额度1.79万亿元；人行开展100亿元逆回购操作。
• 地方性政策：杭州、海南、宁波、上海、北京、广东、厦门、长沙等地出台多项政策，包括保障性租赁住房建设、共有产权住房管理办法、集中供地等。

风险提示

• 疫情影响超预期
• 销售超预期下行
• 房地产税政策力度超预期
• 房企信用违约及其影响扩散风险

投资建议

• 评级：给予地产开发板块“增持”评级。
• 建议关注房企：A股包括保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股包括中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。

投资评级说明

• 股票评级：买入（相对基准指数涨幅15%以上）、增持（相对基准指数涨幅5%~15%）、持有（相对基准指数涨幅-5%~+5%）、减持（相对基准指数跌幅5%以上）。
• 行业评级：增持（相对基准指数涨幅10%以上）、中性（相对基准指数涨幅-10%~+10%）、减持（相对基准指数跌幅10%以上）。

分析师声明

• 署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，观点反映个人看法，不受第三方影响。

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