2017年中国房地产销售百亿企业专题研究-2017.12_22页-1mb

2017年中国房地产销售额百亿企业专题研究总结

核心内容概述

2017年，中国房地产市场在“房住不炒”政策背景下，销售规模再创新高，共有144家房企跻身百亿军团，市场集中度超过60%。房企通过多元化策略、区域深耕及创新融资手段，实现了业绩的稳步增长和结构优化。

一、百亿阵营：分化加剧，梯队化格局形成

主要观点

• 百亿房企数量：2017年共有144家房企销售额突破百亿，较2016年增加13家。
• 市场集中度：百亿房企市场份额超过60%，行业集中度持续提升。
• 阵营划分：
  • 5000亿以上：3家，增长率均值53%
  • 1000-5000亿：13家，增长率均值53%
  • 500-1000亿：24家，增长率均值84%
  • 300-500亿：27家，增长率均值59%
  • 100-300亿：77家，增长率均值21%

关键信息

• 大型房企凭借资源优势，销售增长迅速，中小房企则面临更大竞争压力。
• 500亿以上房企在重点城市土地市场占据主导地位，集中度更高。
• 100-300亿房企在销售增长和拿地策略上相对滞后，部分企业出现业绩下滑。

二、销售：非热点城市放量，改善型产品贡献显著

主要观点

• 城市销售结构：非热点城市（尤其是温和二线城市及热点城市周边三四线城市）成为百亿房企的重要增长点。
• 产品结构变化：
  • 改善型产品（90-140㎡）销售额占比达49.9%，同比增长4个百分点。
  • 90㎡以下及200㎡以上产品销售额占比下降，显示市场需求向改善型产品倾斜。
• 营销策略：合伙人机制全面推行，提升了内部运营效率和项目去化速度。

关键信息

• 50家代表企业中，40%启动了员工持股或项目跟投计划。
• 热点城市如北京、上海、南京等销售额明显减少，而温和二线城市如重庆、成都、沈阳等增长显著。

三、拿地：重心下沉，收并购与合作成为主流

主要观点

• 招拍挂拿地：50家百亿房企招拍挂拿地金额达22420.3亿元，同比增长74.4%；拿地面积37546.7万平方米，同比增长81.4%。
• 拿地结构：三四线城市拿地面积和楼面价增长显著，尤其是长三角城市群周边城市。
• 拿地集中度：重点城市土地资源高度集中于大型房企，如碧桂园、万科、保利等。

关键信息

• 收并购成为房企获取土地的重要方式，50家百亿房企收并购金额达3109.2亿元，占拿地总额约15%。
• 融创、阳光城、泰禾等房企收并购金额占比高，分别达78.1%、76.7%、68.9%。
• 合作拿地比例达86.1%，权益拿地比例有所下降。

四、资金：海外发债大幅增长，融资渠道多样化

主要观点

• 融资趋势：2017年房企融资环境趋紧，公司债发行大幅减少，海外债增长显著。
• 融资结构：
  • 海外发债总额达2297亿元，同比增长320.7%。
  • 中期票据发行总额达905亿元，同比增长54.9%。
  • 公司债发行规模锐减，同比下降85.6%。

关键信息

• 千亿以上房企海外发债规模领先，恒大海外发债达593亿元，平均利率8.3%。
• 500-1000亿房企信用债发行规模较高，中票发行量分别为338亿元和401亿元。
• 金融街、珠海华发等大型国企发行低成本信用债，利率低于5.5%。

五、未来发展：转型分化，多元化布局加速

主要观点

• 转型方向：以相关多元化为主，重点布局特色小镇、长租公寓、文旅、社区服务等新兴领域。
• 分化趋势：
  • 大型房企布局广泛，涵盖多个热点领域。
  • 中小型房企则更聚焦主业或寻求跨界发展。
• 战略重点：
  • 横向拓展：长租公寓、特色小镇、文旅地产等。
  • 纵向延伸：互联网家装、社区服务、生活服务型附加业务等。

关键信息

• 龙湖、恒大、碧桂园等房企积极布局长租公寓，其中上海、北京、杭州等城市成为主要布局地。
• 雅居乐、蓝光发展等房企在环保、生物医药等领域布局，寻求多元化增长。
• 未来房企需提升运营能力，顺应政策导向，聚焦品质和生活服务型需求。

六、总结

2017年，中国房地产市场在政策调控下仍保持强劲销售表现，百亿房企数量大幅增加，行业集中度显著提升。房企通过区域深耕、产品结构优化、合伙人机制和多元化融资手段，实现了业绩的快速增长。同时，随着市场进入下半场，房企纷纷寻求转型，布局长租公寓、特色小镇、文旅地产等新兴领域，以应对未来行业变革。整体来看，市场呈现“强者恒强、分化加剧”的趋势，房企需在规模扩张的同时，注重品质提升与运营效率。