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2017年中国房地产销售额百亿企业专题研究总结

核心内容

2017年，中国房地产市场在“房住不炒”的政策背景下，呈现销售规模创新高、市场集中度提升的趋势。全国共有144家房地产企业销售额突破百亿，市场份额超过60%，行业格局进一步分化。销售额和销售面积均实现增长，但增速有所放缓，主要得益于二三四线城市的需求释放及房企的多元化战略。

主要观点

1. 百亿企业阵营结构

• 阵营分化明显：百亿房企分为五个梯队，分别为5000亿以上（3家）、1000-5000亿（13家）、500-1000亿（24家）、300-500亿（27家）、100-300亿（77家）。
• 规模型房企优势显著：5000亿以上房企销售额均值增长最快，500-1000亿房企增长潜力大，100-300亿房企面临较大生存压力。
• “越大越强”现象突出：销售额和销售面积增长均值显示，大型房企更具市场竞争力。

2. 销售表现

• 城市结构变化：二三四线城市成交占比提升，一线及热点城市成交占比下降。
• 产品结构调整：改善型产品销售占比持续增长，刚需及高端产品占比下降。
• 营销创新：合伙人机制广泛推行，激活内部动力，促进项目去化。

3. 拿地策略

• 拿地热情高涨：50家百亿代表房企2017年招拍挂拿地金额达22420.3亿元，同比增长74.4%。
• 拿地重心下沉：三四线城市拿地面积及楼面价增长显著，一线及二线城市拿地集中度更高。
• 多元化拿地方式：收并购、合作开发、旧改等成为重要补充方式，其中收并购占比最高。

4. 融资情况

• 融资渠道变化：公司债发行大幅减少，海外发债规模增长显著，同比增长320.7%。
• 融资成本分化：千亿以上房企海外债发行规模领先，500-1000亿房企信用债发行规模较大且成本较低。
• 融资结构优化：中票、定向融资等成为重要补充，房企融资结构逐步均衡。

5. 未来发展

• 转型方向明确：房企积极进行相关多元化拓展，重点布局特色小镇、长租公寓、文旅地产等领域。
• 横向与纵向拓展并重：横向拓展主要围绕政策支持的领域，如租赁住房、养老、文旅等；纵向拓展则注重产业链延伸，如互联网家装、社区服务等。
• 跨界突围：部分进取型房企积极培育地产外业务，如医疗、环保等，寻求新的增长点。

关键信息

销售数据

• 销售额总计：82099亿元
• 销售额增长率：
  • 5000亿以上：53%
  • 1000-5000亿：53%
  • 500-1000亿：84%
  • 300-500亿：59%
  • 100-300亿：21%

拿地数据

• 招拍挂拿地金额：22420.3亿元，同比增长74.4%
• 拿地面积：37546.7万平方米，同比增长81.4%
• 拿地楼面价均值：7778.4元/平方米，同比下降19.1%
• 收并购拿地金额：3109.2亿元，占拿地总额约15%

融资数据

• 海外发债总额：2297亿元，同比增长320.7%
• 公司债发行总额：622亿元，同比下降85.6%
• 中票发行总额：905亿元，同比增长54.9%

转型与拓展

• 横向拓展：重点布局长租公寓、特色小镇、文旅地产等。
• 纵向拓展：延伸至互联网家装、社区服务、生活服务等。
• 跨界发展：部分房企涉足医疗、环保等非地产领域。

总结

2017年，中国房地产市场在调控背景下展现出结构性调整与规模化扩张并存的特点。百亿房企通过多元化策略、区域深耕、产品创新及融资渠道拓展等手段，实现销售与拿地的双增长。行业集中度提升，大型房企凭借资源优势持续领先，而中小房企则面临更大的生存压力。随着市场进入下半场，房企正积极向生活服务、存量运营及跨界产业转型，以应对未来行业变局。