中指-2017年中国房地产销售百亿企业专题研究-2018.1.1-22页-1mb

2017年中国房地产销售额百亿企业专题研究总结

一、核心内容概览

2017年中国房地产市场在“房住不炒”政策背景下，销售规模再创新高，共有144家房企销售额突破百亿，市场集中度超过60%。房企通过多种策略实现了销售增长，包括区域扩张、产品结构优化、营销机制创新以及多元化转型等。

二、主要观点

1. 百亿房企阵营分化显著

• 2017年共有144家房企销售额超百亿，较2016年增加13家。
• 企业被划分为五个阵营：5000亿以上（3家）、1000-5000亿（13家）、500-1000亿（24家）、300-500亿（27家）、100-300亿（77家）。
• 500亿以上阵营销售额增长显著，其中5000亿以上房企增长率均值达53%，500-1000亿房企增长率均值达84%，显示出强者恒强的趋势。

2. 销售策略聚焦非热点城市与改善型产品

• 百亿房企积极布局温和二线及三四线城市，2017年二线城市销售额占比提升6.3个百分点，三四线城市占比提升1.0个百分点。
• 改善型产品（90-140㎡、140-200㎡）成为销售主力，贡献率分别增长4个和1.3个百分点。
• 阳光城、招商蛇口、蓝光发展、雅居乐等企业推行合伙人机制，激发内部动力，提升销售效率。

3. 拿地重心下沉，收并购和合作成为主要手段

• 2017年百亿房企招拍挂拿地金额达22420.3亿元，同比增长74.4%；拿地面积达37546.7万平方米，同比增长81.4%。
• 三四线城市拿地面积增长145%，楼面价增长53.9%，显示房企对非热点城市布局的重视。
• 收并购成为主要拿地方式，50家代表房企收并购金额达3109.2亿元，占拿地总额的15%。
• 合作拿地比例达86.1%，其中保利、龙湖、招商等企业更倾向于联合开发。

4. 融资渠道多元化，海外发债增长显著

• 2017年百亿房企海外发债规模达2297亿元，同比增长320.7%，成为重要融资渠道。
• 公司债发行大幅减少，同比下降85.6%，中票发行增长54.9%。
• 融资成本随阵营不同而变化，千亿以上房企海外债平均利率较高，500-1000亿房企具有低成本信用债优势。

三、关键信息

1. 销售数据亮点

• 碧桂园以5500亿元销售额位居榜首，万科、恒大紧随其后。
• 改善型产品贡献率提升，刚需与高端产品占比下降。
• 500亿以上房企在重点城市拿地集中度高，尤其在温州、南通、福州、合肥等城市。

2. 拿地结构变化

• 三四线城市成为房企拿地重点，拿地面积与楼面价显著增长。
• 收并购与合作成为房企拓展土地储备的重要方式，尤其在一二线城市。
• 大型房企更倾向于通过产业新城、旧改、物流地产等方式获取土地。

3. 融资趋势

• 海外发债成为房企融资的重要方式，尤其是大型房企。
• 境内公司债发行大幅减少，中票、定向融资等工具结构更均衡。
• 金融街、珠海华发等大型国企在信用债发行上具有优势，融资成本较低。

四、未来发展动向

1. 多元化转型趋势明显

• 百亿房企普遍进行横纵向多元化拓展，聚焦长期持有型业务和地产服务型上下游业务。
• 大型房企布局更广泛，涉及特色小镇、长租公寓、文旅地产、养老等。
• 中小型房企则更多聚焦主业或寻求跨界突围，如蓝光发展、雅居乐等进入医疗、环保领域。

2. 长租公寓与智慧社区发展迅速

• 龙湖、碧桂园、万科等房企加速布局长租公寓，品牌布局超过20个城市。
• 上海、北京、杭州、深圳等核心城市成为长租公寓布局重点。
• 智慧社区成为房企提升产品附加值的重要方向，如美的地产的5M智慧社区。

五、总结

2017年，中国房地产市场在调控政策下依然保持较高销售规模，百亿房企数量大幅增加，市场集中度提升。房企通过区域下沉、产品优化、营销创新及多元化转型等方式应对市场变化。其中，长租公寓、智慧社区、文旅地产等成为新的增长点，而海外发债、收并购、合作开发等融资方式也显示出房企在资金方面的灵活应对策略。未来，随着行业进入下半场，房企需在规模扩张后注重品质与服务，以应对政策调控与市场变局。