策略深度报告：房地产投资何时见顶-20210715-红塔证券-12页_376kb

证券研究报告—策略深度报告总结

核心内容概述

本报告由红塔证券宏观组发布，分析了2021年下半年中国房地产投资的走势及其背后的驱动因素。报告指出，房地产投资在过去一年中是推动中国经济复苏的重要力量，但随着政策调控的加强，下半年的房地产投资面临较大压力。核心关注点包括房地产投资的韧性来源、政策对房企行为的影响、以及竣工和新开工的走势预测。

主要观点

1. 房地产投资的韧性来源

• 需求旺盛：去年房地产投资同比增长7%，主要得益于房地产需求的强劲。
• 宽松信用环境：疫情背景下，国内信用环境偏宽松，社融同比与GDP同比的缺口明显走阔，资金大量流入房地产市场，尤其是核心城市。
• 核心城市表现突出：北上广深等一线城市房地产市场表现最佳，三四线城市相对疲软。

2. 政策调控对房地产市场的影响

• 融资端收紧：自“三条红线”政策实施以来，房企融资受限，导致其加快竣工以回笼资金，满足监管要求。
• 调控升级：政策从需求端（如购房门槛、学区房改革）到融资端（如贷款集中度管理）不断加码。
• 销售不确定性增加：房贷利率上行及政策调控，使房地产销售面临更大不确定性。

3. 房企行为变化

• 加快竣工：房企为改善财务指标，更倾向于加快竣工结算，而非依赖预售。
• 减少拿地：由于融资受限，房企拿地和新开工面积明显放缓。
• 依赖存量库存：房企手中有大量未完工、未销售项目，为后续竣工提供了支撑。

4. 房地产投资走势预测

• 新开工增速下行：土地供应减少，叠加融资限制，预计下半年新开工面积增速明显下滑。
• 竣工力度回升：2021年为竣工大年，预计竣工力度将继续回升，延续至2022年上半年。
• 投资增速放缓：房地产投资同比增速预计在6.5%-8.5%之间，四季度压力最大。

关键信息

1. 三项红线指标

• 剔除预收款后的资产负债率：房企面临的最大难点，需通过竣工来改善。
• 净负债率：通过预售和竣工可改善，但受融资限制影响，整体呈上升趋势。
• 现金短债比：同样可通过预售和竣工改善，但受资金回笼速度影响。

2. 数据支撑

• 2021年6月施工面积与竣工面积：两年累计同比分别为71%和24%。
• 净复工面积：自2020年末开始明显回升，为房企提供施工支撑。
• 土地成交价款与新开工面积：2021年6月两年复合累计同比增速分别为-0.03%和-2.02%。

3. 领先滞后关系

• 土地供应领先新开工：土地供应同比增速大约领先新开工同比增速6个月。
• 新开工领先竣工：新开工同比增速领先竣工周期约36个月。

4. 施工与投资关系

• 施工面积与房地产投资高度相关：施工面积累计同比增速与房地产开发投资累计同比增速高度相关，建安投资占比超过60%。

风险提示

• 房地产政策变动：政策的进一步收紧可能对房地产市场造成更大影响。

图表摘要

• 图1：房企对销售回款的依赖程度提高，其他资金占比达58.7%。
• 图2：资产规模靠前的房企三条红线达标情况，剔除预收款后的资产负债率是最大难点。
• 图3：2020年末以来净复工面积明显增加，为房企提供施工支撑。
• 图4：广义库存和狭义库存背离，显示房企囤积大量未完工项目。
• 图5：土地供应减少，下半年新开工面临下行压力。
• 图6：2021年为竣工大年，预计竣工力度持续回升。
• 图7：施工累计同比增速与房地产开发投资累计同比增速高度相关。
• 图8：四季度房地产投资压力更大，预计全年增速在6.5%-8.5%之间。

总结

本报告通过分析房地产市场供需、政策调控及房企行为，指出房地产投资的韧性主要来源于前期的旺盛需求和宽松信用环境。随着政策调控升级，房企融资受限，施工和竣工成为主要发力点。尽管新开工面临下行压力，但存量库存仍能支撑一定的竣工力度，从而对房地产投资形成支撑。预计2021年下半年房地产投资增速将放缓，四季度压力最大。投资者应关注政策变化对市场的影响，并结合施工和竣工数据判断投资走势。