20230201-湘财证券-房地产行业数据点评_销售_投资继续探底_需求端政策持续发力_9页_943kb

房地产行业数据点评总结

核心内容概述

本报告对2022年房地产行业销售、投资、拿地及资金面情况进行分析，指出行业整体面临下行压力，但部分政策调整和市场迹象表明市场可能逐步企稳。

主要观点

1. 销售持续低迷，库存压力上升

• 全年销售表现：2022年全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24%，为2016年以来最低水平；住宅销售面积同比下降27%，降幅扩大。
• 12月销售数据：12月商品房销售面积同比下降32%，销售金额同比下降28%，降幅均有所收窄。
• 城市分化：一线城市销售同比降幅最大（-30%），二线城市销售环比改善但绝对值仍处于历史低位，三线城市销售降幅最小（-3%）。
• 库存情况：12月十大城市商品房库存环比上升0.4%，同比上升1.5%，库存去化周期为14.4个月，较前值上升1个月。

2. 房企资金面压力有所缓解

• 12月到位资金：同比下降29%，降幅较上月收窄7个百分点。
• 居民贷款：12月居民中长期贷款新增1865亿元，同比少增1693亿元；M1同比降至3.7%。
• 资金来源：定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款、自筹资金均出现同比下降，但降幅收窄，表明房企资金面压力逐步缓解。

3. 投资与新开工持续低迷

• 房地产开发投资：1-12月同比下降10%，12月同比下降12%，降幅收窄。
• 房屋新开工面积：1-12月同比下降39%，12月同比下降44%，仍处于低位。
• 房屋施工面积：1-12月同比下降7%，12月同比下降48%。
• 房屋竣工面积：1-12月同比下降15%，12月同比下降6%，降幅显著收窄。

4. 土地市场热度持续低迷

• 土地供应与成交：12月100大中城市土地供应和成交建筑面积同比分别上升1%和29%，但住宅用地供应和成交面积同比分别下降39%和11%。
• 累计数据：1-12月土地供应和成交建筑面积同比分别下降8%和3%，住宅用地供应和成交面积同比分别下降34%和25%。
• 溢价率：12月土地成交溢价率为2.2%，环比下降0.8个百分点，市场热度依然偏低。

5. 政策持续发力，需求端有望改善

• 房贷利率下调：央行、银保监会建立首套住房贷款利率动态调整机制，多地首套房贷利率下调。
• 限购放松：如济南对已有3套及以上住房的居民出售1套后可再购买1套。
• 市场回暖迹象：二手房市场在春节假期出现回暖，贝壳50城二手房带看量同比提升28%，成交量同比增加57%。

关键信息

• 销售数据：全年销售面积和金额均大幅下降，12月降幅收窄，但整体仍处于低位。
• 投资数据：房地产开发投资首次出现负增长，新开工面积持续低迷。
• 资金面：房企到位资金降幅收窄，政策支持有助于缓解资金压力。
• 土地市场：土地成交面积和溢价率均下降，住宅用地供应和成交面积大幅减少。
• 政策动态：房贷利率下调、限购放松等政策持续出台，有助于稳定市场预期。
• 市场趋势：二手房市场回暖，反映购房需求仍存在，但新房市场观望情绪浓厚。

投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级。
• 投资方向：建议关注拿地投资能力强、信用风险较低的龙头房企。
• 预期：随着政策持续发力，房地产市场销售有望企稳回升，板块估值修复可能延续。

风险提示

• 政策执行不及预期：政策效果可能因执行力度不足而受限。
• 销售复苏低于预期：市场需求可能未如预期般快速回暖。
• 房企信用风险进一步加大：部分房企仍面临较大的资金压力和信用风险。