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宝龙地产总结

核心内容

宝龙地产（01238.HK）作为一家重点布局环杭州大湾区的房地产开发企业，2017年实现了合约销售209亿元，同比增长18.4%。公司2018年的销售目标设定为350亿元，全年可售货值达680亿元，显示出其对未来发展的信心。当前公司估值被认为仍然偏低，具有较大的增长潜力。

主要观点

• 销售增长预期良好：2017年销售表现强劲，而2018年销售目标设定为350亿元，表明公司对未来市场有乐观预期。前4个月销售已增长55.6%，销售面积增长78.6%，显示销售势头良好。
• 土储充足，区域布局优化：截至2017年底，公司总土储达1,409万平方米，其中61%位于长三角地区，显示出公司在核心经济区域的布局优势。平均土地成本为2,131元/平方米，相当于平均合约销售价格的15.9%，表明其土地获取成本相对合理。
• 轻资产模式拓展：公司在义乌和重庆尝试轻资产运营模式，这有助于降低资本支出并提升运营效率。目前公司运营34个商场，总运营面积达269万平方米，并计划在2018-2020年分别新增3、9、4个商场，预计2020年将运营52个商场。
• 租金收入增长潜力大：租金收入预计在未来5年复合增长25%，良好的经常性收入有助于提升公司的融资能力。2017年经常性收入（包括租金、管理费及酒店收入）达22.9亿元，同比增长29.7%，经常性收入覆盖利息支出的倍数为1.1倍，显示财务稳健性。
• 信用评级与融资能力：穆迪给予宝龙B1的信用评级，标普给予B+，表明其信用状况较好。公司于今年4月成功发行了3.5亿美元、6.95%、3年期票据，发行利率低于近期可比公司，反映市场对其信心增强。

关键信息

销售与可售货值

• 2017年合约销售：209亿元，同比增长18.4%
• 2018年销售目标：350亿元
• 全年可售货值：680亿元
• 2018年前4个月销售：86.1亿元，同比增长55.6%
• 2018年前4个月销售面积：37万平方米，同比增长78.6%

土地储备与成本

• 总土储：1,409万平方米
• 土储分布：61%位于长三角
• 平均土地成本：2,131元/平方米
• 土地成本占比：平均合约销售价格的15.9%

商场运营与扩张

• 当前运营商场数量：34个
• 总运营面积：269万平方米
• 未来三年商场新增计划：2018年新增3个，2019年新增9个，2020年新增4个
• 2020年商场总数预期：52个
• 租金收入增长预期：未来5年复合增长25%

财务表现与融资

• 2017年经常性收入：22.9亿元，同比增长29.7%
• 经常性收入覆盖利息支出倍数：1.1倍
• 信用评级：穆迪B1，标普B+
• 2018年4月融资情况：发行3.5亿美元、6.95%、3年期票据，利率低于可比公司

估值与投资前景

• 当前股价：相当于4.5倍FY17PER
• 股息率：5.3%
• 估值观点：公司价值仍被低估，未来增长可期
• 已售未结转金额：100亿元（截至2017年底）

总结

宝龙地产凭借其在长三角、环渤海及海南地区的重点布局，以及丰富的土地储备和持续的商场扩张计划，展现出强劲的增长动力。公司2017年销售表现良好，2018年销售目标设定为350亿元，显示出市场对其发展的认可。此外，公司通过轻资产运营模式和多元化的经常性收入来源，增强了其财务稳健性和融资能力。尽管股价已有所上涨，但当前估值仍被认为偏低，未来增长空间较大，具备较好的投资潜力。