20180530-东吴证券-宝龙地产-01238.HK-周转提速销售改善_商业运营崛起正当时_21页_2mb

宝龙地产总结

核心内容

宝龙地产是一家专注于商业地产开发的企业，业务涵盖物业开发、物业投资及管理、酒店及其他领域。公司致力于打造“商业+住宅+酒店”的综合生态体系，通过“369体系”实现高周转，提升销售规模。2017年公司实现营业收入155.93亿元，同比增长9.07%。公司土地储备充足，2017年土地储备建筑面积达1409.1万平方米，同比增长31.7%。公司拥有36个购物广场、17家酒店，未来三年计划新增16家购物广场，预计租金收入将保持稳定增长。

主要观点

• 销售增长：2018年公司设定销售目标为350亿元，同比增长67.6%，并预计超额完成。2017年销售金额208.8亿元，同比增长18.4%。
• 土地储备与成本优势：公司土地储备优质，七成以上位于一、二线城市，土地平均成本仅为销售均价的15.9%。2017年新增土地建筑面积386万平方米，拿地面积/销售面积达247%。
• 商业运营：公司自持商场34家，委托运营2家，可租赁面积269.3万平方米，租金及物业管理服务收入同比增长29.7%。未来三年商场新开业面积达119.2万平方米，租金复合增速预计超25%。
• 酒店板块：公司以国际品牌和自创品牌酒店为核心，2017年实现酒店收入4.87亿元，同比增长29.9%。未来三年酒店业务收入复合增速有望超40%。
• 盈利预测与估值：2018-2020年EPS分别为1.05、1.34、1.60元，对应PE分别为3.6、2.8、2.3倍。公司PE估值处于较低水平，具备较高的投资价值。

关键信息

销售情况

• 2017年销售金额208.8亿元，同比增长18.4%。
• 2018年预计全年可售货值680亿元，销售目标350亿元，同比增长67.6%。
• 2018年1-4季度销售金额占比分别为18%、22%、25%、35%。

土地储备

• 2017年土地储备建筑面积达1409.1万平方米，同比增长31.7%。
• 土地储备主要分布在长三角、环渤海、海南等区域，其中长三角占比61%。
• 土地平均成本2131元/平方米，销售均价13369元/平方米，成本占比约15.9%。

商业运营

• 2017年自持商场34家，可租赁面积269.3万平方米，同比增长6.3%。
• 租金及物业管理服务收入18亿元，同比增长29.7%。
• 2018-2020年计划新开业商场分别为3家、9家、4家，累计新增面积119.2万平方米。

酒店运营

• 2017年公司拥有17家酒店，合计房间数量3739间。
• 酒店收入约4.87亿元，同比增长29.9%。
• 未来三年酒店业务收入复合增速预计超40%。

盈利预测

• 2018-2020年营业收入分别为200.6亿元、254.2亿元、308.4亿元，同比增长28.65%、26.74%、21.28%。
• 2018-2020年归母净利润分别为42.08亿元、53.40亿元、63.82亿元，同比增长26.11%、26.91%、19.50%。
• 2018-2020年每股收益分别为1.05元、1.34元、1.60元，对应PE分别为3.6倍、2.8倍、2.3倍。

估值

• 公司PE估值处于较低水平，2018年4月Wind房地产板块（沪深）PE为13.2倍，Wind房地产板块（港股）PE为8.4倍。
• 若以核心利润为口径，公司2017年PE为6.6倍，预计2018-2020年PE分别为5.0倍、3.9倍、3.3倍。

投资建议

• 首次覆盖给予“增持”评级，公司销售和周转速度加快，土地储备成本优势显著，未来三年商业和酒店板块将迎来增长。

风险提示

• 行业销售规模大幅下滑
• 按揭贷款利率大幅上行
• 房地产政策大幅收紧
• 房企资金成本大幅上行
• 港股波动性较大