20210820-中泰国际证券-宝龙地产-01238.HK-区域_商业模式竞争力强_业绩_偿债指标表现向好_6页_605kb
报告摘要
宝龙地产（1238HK）总结
核心内容概述
宝龙地产在2021年上半年展现出强劲的盈利能力和稳定的财务状况，尽管行业整体面临融资政策收紧的压力，公司仍能保持良好的运营表现和债务指标优化。公司通过深耕长三角和大湾区，有效控制土地成本，同时在商业运营方面取得显著进展，提升了整体竞争力。
主要观点
- 盈利表现：公司上半年应占核心净利润同比增长41.8%至25.5亿人民币，高于全年净利润增长预期19.3%。整体毛利率为35.2%，处于行业较好水平。
- 财务稳健：公司“三条红线”指标维持在绿档，净负债率、现金短债比和经调整资产负债率分别为73.9%、1.2x和69.95%，较20年年末进一步优化。
- 运营能力提升：尽管受疫情影响，公司商场出租率提升至92.3%，同店销售额同比增长10%。商业运营及住宅物业管理收入同比增长26.0%，显示运营效率提升。
- 土地成本优势：上半年新增土储384万方，土地均价为4927元/平，相当于销售均价的31%。主要得益于深耕核心城市群和住宅+商业模式策略。
- 盈利预测上调：基于良好表现，公司盈利预测被上调，预计2021-2023年核心净利润分别为45.6亿、55.7亿和64.5亿元。目标价上调至8.58港元，对应45%的NAV折让，维持“买入”评级。
关键信息
财务数据（1H21）
- 总收入：207.3亿元，同比增长20.7%
- 物业开发收入：184.2亿元，同比增长20.1%
- 物业投资收入：8.60亿元，同比增长14.8%
- 商业运营及住宅物业管理收入：9.88亿元，同比增长26.0%
- 其他业务收入：4.61亿元，同比增长56.8%
- 毛利：72.92亿元，毛利率35.2%
- SG&A费用：16.02亿元，占收入比重7.7%
- 利息开支：26.6亿元，同比增长34.3%
- 净融资开支：3.56亿元，同比下降64.1%
- 联营合营损益：5.98亿元，同比增长61%
- 应占核心净利润：25.49亿元，核心净利润率12.3%
- 现金总额：265.2亿元，同比下降6.2%
运营数据（1H21）
- 合约销售：530.4亿元，同比增长68.2%
- 完成全年目标比例：50.5%
- 去化率：约62%
- 回款率：约76%
- 下半年可售货值：1180亿元
- 商场出租率：92.3%，较19/20年显著提升
- 商业运营可出租面积：3,878千平方米，同比增长21.22%
- 平均租费收入：81.7元/平方米/月，同比增长约6.7%
盈利预测调整（2021E-2023E）
| 指标 | 2021E | 2022E | 2023E |
|---|---|---|---|
| 毛利率 | 35.0% | 33.5% | 33.5% |
| 核心股东应占净利润（百万人民币） | 4,562 | 5,565 | 6,453 |
| EPS（元/股） | 1.10 | 1.34 | 1.56 |
| 应占核心净利润率 | 10.3% | 10.6% | 10.4% |
股票资料（更新至2021年8月19日）
| 指标 | 数据 |
|---|---|
| 收盘价 | 6.45港元 |
| 总市值 | 26,842.77百万港元 |
| 流通股比例 | 34.16% |
| 已发行总股本 | 4,142.40百万股 |
| 52周价格区间 | 4.91-8.73港元 |
| 3个月日均成交额 | 49.02百万港元 |
| 主要股东 | 许健康（44.34%）、徐华芳（14.62%） |
风险提示
- 政策收紧超预期
- 销售减速
分析师信息
- 分析师：刘洁琦
- 联系方式：+852 2359 1903
- 邮箱：Jieqi.liu@ztsc.com.hk
图表摘要
- 图表1：宝龙地产2021年上半年主要财务数据分析
- 图表2：宝龙地产2021年上半年运营数据分析
- 图表3：宝龙地产盈利预测调整
- 图表4：财务摘要（年结：12月31日）
- 图表5：历史建议和目标价
公司及行业评级定义
- 买入：基于股价的潜在投资收益在20%以上
- 增持：基于股价的潜在投资收益介于5%至20%之间
- 中性：基于股价的潜在投资收益介于-10%至5%之间
- 卖出：基于股价的潜在投资损失大于10%
- 行业评级：以行业基本面展望为基准，分为推荐、中性和谨慎
重要声明
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版权信息
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