20230326-国盛证券-固定收益点评_基础设施REITs政策点评-未来可期_6页_373kb

固定收益点评：基础设施REITs政策点评

核心内容

2023年3月24日，国家发改委和证监会联合发布两项重要通知，标志着我国公募REITs市场进一步扩大开放，推动基础设施REITs常态化发行。此次政策调整主要体现在拓宽试点资产类型、调整项目收益与规模要求、以及消费类REITs扩容等方面，对市场发展和投资方向产生深远影响。

主要观点

1. 拓宽试点资产类型至消费基础设施

• 政策突破：首次将部分商业地产纳入REITs试点范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。
• 政策目的：
  • 落实中央经济工作会议精神，扩大国内需求。
  • 避免规避房地产调控，防止为商品住宅开发变相融资。
• 资产类型调整：明确项目发起人不得从事商品住宅开发业务，回收资金应用于便民商业、智慧商圈及数字化转型等领域。

2. 分类调整项目收益与规模要求

• 收益标准调整：
  • 非特许经营权类项目：未来3年每年净现金流分派率不低于3.8%（此前为4%）。
  • 特许经营权类项目：基金存续期内部收益率（IRR）不低于5%。
• 市场准入更灵活：降低收益门槛，为更多项目申报公募REITs提供可能性，保障市场优质性。

3. 消费类REITs扩容，带动一级大宗市场活跃

• 市场潜力：我国购物中心存量项目达5685个，体量达5.03亿平方米，集中于东南地区和高能级城市。
• 大宗市场表现：
  • 2022年中国大宗交易成交额同比下降41.2%。
  • 消费类基础设施资产未纳入REITs市场时，大宗成交额同比萎缩86.4%。
• 投资机会：
  • 消费类REITs推出有望提升一级大宗市场成交热度。
  • 长期限资金可关注大宗消费物业和Pre-REITs基金。

关键信息

• 政策支持：国家发改委和证监会的政策协同，推动REITs市场快速发展。
• 市场机制优化：
  • 反馈意见仅发一次，提升申报效率。
  • 回收资金用途明确，主要用于在建项目和新项目。
• 投资趋势：随着市场产品增多，二级市场趋于理性，投资人需更加关注基本面和估值性价比。

风险提示

• 政策不及预期：可能影响REITs市场发展速度和规模。
• 项目运营超预期：可能对REITs收益产生重大影响。
• 披露口径偏差：可能影响投资者对资产真实情况的判断。

图表目录

• 图表1：截止2023年2月，美国不同资产类型REITs的市值情况
• 图表2：美国不同资产类型REITs收益率表现
• 图表3：2021及2022年我国大宗物业成交金额（亿元）

作者信息

• 分析师：杨业伟
  执业证书编号：S0680520050001
  邮箱：yangyewei@gszq.com
• 研究助理：张明明
  执业证书编号：S0680121070002
  邮箱：zhangmingming3653@gszq.com

相关研究

1. 《固定收益点评：正式稿落地以来，二级资本债变化如何？》2021-06-29
2. 《固定收益定期：20210627-国盛固收经济与债市手册》2021-06-27
3. 《固定收益定期：社融增速下行临近尾声，那利率呢？》2021-06-27
4. 《固定收益点评：理解央行的300亿与近期债市上涨》2021-06-24
5. 《固定收益专题：债市机构行为分析系列报告合集》2021-06-22