20161030-国金证券-地产调控政策专题_本轮房地产调控更持久_对短期增长影响不大_14页_1019kb

房地产调控报告总结

核心内容概述

本报告分析了2016年9月至10月初新一轮房地产调控政策的背景、特点、影响及未来调控方向。本次调控涉及21个省市，调控政策更注重实质性和地方差异化，旨在控制房地产泡沫、防范金融风险，并推动房地产市场健康发展。

主要观点与关键信息

一、本轮调控的实质与特点

1. 强化供需调控与金融风险防范：

   • 本轮调控不仅关注供需两端，还特别强调市场监管与金融风险防范，如上海等地实施存量住房交易资金监管制度。
   • 限贷政策进一步细化，部分城市对公积金贷款和首付比例进行了调整，如苏州将二套房公积金贷款额度下调至50万元，首付比例提高至50%。

2. 地方政策更强调针对性与差异化：

   • 二、三线城市的调控政策更加细致，涵盖土地供应、保障房建设、税收调整等多个方面。
   • 政策出台时间集中，21个省市在9月28日至10月8日期间陆续发布调控政策。

二、调控的持久性与效果

1. 房地产泡沫化特征明显：

   • 房价持续上涨，一线城市和部分二线城市房价涨幅较大，房地产市场已呈现泡沫化特征。
   • 房价收入比偏高，超国际合理区间，房地产金融风险加剧。

2. 房地产贷款比重上升过快：

   • 住房贷款余额占GDP比重已接近日本地产泡沫时期的水平，约为23%。
   • 宽货币环境短期内难以改变，居民对房价上涨的预期仍存在，调控将更持久。

3. 调控效果将更加明显：

   • 政府高层对房地产泡沫的负面影响有更清晰认识，调控政策更科学，更有利于长期稳定。
   • 国际经验表明，按揭比例和居民按揭占收入比重的调控手段更加有效。

三、对经济增长的影响

1. 短期影响：量降价缓：

   • 本轮调控对房地产销售量短期影响不一，部分城市如北京、南京、武汉等出现成交量大幅下降，而部分城市如南昌短期内成交量上升。
   • 一线城市房价环比出现明显下降，部分二线城市房价也有所回落。

2. 长期影响：地产对GDP拉动减弱：

   • 房地产对GDP的拉动作用约为0.5个点，地产投资下降1%将影响GDP约0.04%。
   • 若地产投资增速从今年的5%放缓至明年0-3%，将影响GDP约0.1-0.2个百分点，但影响不大。

3. 房地产金融风险降低：

   • 调控有助于降低居民购房杠杆率，缓解房地产金融风险。
   • 居民中长期贷款占住宅销售额比例由2011年的25%上升至2016年的61%，调控将有助于其回落。

四、未来调控的着力点

1. 借鉴重庆经验：

   • 重庆采用“五要素模型”调控房地产市场，包括双轨制供房体系、土地供应管理、供求关系调节、通胀与货币政策协调、房产税政策等。
   • 通过整顿房地产公司、控制土地拍卖资金来源，防止资金链断裂风险。

2. 借鉴德国经验：

   • 德国通过较低的住房拥有率和严格的租房法，有效遏制房地产投机。
   • 实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制，稳定市场预期。

3. 政策建议：

   • 控制按揭比例和居民按揭占收入比重是未来调控的重要手段。
   • 需加强制度建设，理顺地方政府财政关系，减少对土地财政的依赖。
   • 房产税立法即将推进，有助于抑制投资性购房需求。

总结

本轮房地产调控政策更加注重实质性和地方差异化，调控效果将更明显，且预计将持续较长时间。虽然短期内对房地产销售和投资有一定抑制作用，但对整体经济增长影响不大。未来应进一步强化金融监管、完善住房供应体系，并推进房产税立法，以实现房地产市场的长期稳定发展。