20210414-光大证券-产业债信用观察系列之房地产行业之十一_房地产五年调控史_11页_356kb

房地产五年调控史总结

核心内容

本文系统梳理了自2016年以来中国房地产行业调控政策的发展脉络，涵盖政策表述、需求端、供给端和融资端等多方面内容。整体调控目标是抑制房地产泡沫，防止房价大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。重点在于通过政策工具箱的完善，实现“房住不炒”的市场定位，并推动住房租赁市场和保障性住房建设。

主要观点

• 政策定位明确：自2016年起，“房子是用来住的，不是用来炒的”成为房地产调控的核心定位。
• 政策工具多样化：调控政策在不同年份和不同领域不断调整和细化，包括金融、土地、财税、投资、立法等多个方面。
• 市场分层管理：政策强调因城施策，对不同城市根据其房地产市场情况采取差异化的调控措施。
• 风险防控强化：监管机构对房地产企业融资、资金流入、债务管理等方面加强了管控，防范系统性金融风险。

关键信息

政策表述

• 2016年12月：中央经济工作会议首次提出“房住不炒”定位，强调建立房地产市场长效机制。
• 2017年2月：中央财经领导小组会议提出完善政策组合，引导投资行为，稳定市场预期。
• 2017年3月：国务院《政府工作报告》提出支持居民自住和进城人员购房，加快建立租购并举的住房制度。
• 2017年10月：党的十九大报告重申“房住不炒”定位，推动多主体供给、多渠道保障。
• 2018年1月：原银监会提出控制企业负债率，严控居民杠杆率增长。
• 2018年4月：住建部提出加快形成租购并举的住房制度，支持住房租赁企业发展。
• 2019年3月：银保监会强调房地产金融审慎管理，防止资金违规流入房地产领域。
• 2020年8月：央行发布房地产贷款集中度管理制度，设定“两道红线”控制房地产贷款比例。
• 2021年3月：银保监会、住建部、央行联合发布通知，防止经营用途贷款违规流入房地产领域。

需求端政策

• 五限政策：限购、限贷、限售、限价、限商等政策被广泛使用，抑制非理性购房需求和投资投机行为。
• 信贷政策：通过差别化住房信贷政策，控制购房资金来源，如提高首付比例、限制贷款额度。
• 公积金政策：国管公积金实行认房认贷，防止重复购房和虚假贷款。
• 金融监管：严禁消费贷款挪用于购房，严查“首付贷”和房地产场外配资。

供给端政策

• 土地供应调整：对房价上涨压力大的城市增加住宅用地供应，对去库存压力大的城市减少或暂停住宅用地供应。
• 棚改政策：实施棚改攻坚计划，提高货币化安置比例，推进保障性住房建设。
• 土地制度：推动农村集体经营性建设用地建设租赁住房，优化土地供应结构，完善土地二级市场。

融资端政策

• 融资限制：严格控制房地产企业融资规模，禁止企业债券用于商业性房地产项目，鼓励用于保障性住房。
• 信贷管理：强化房地产贷款集中度管理，设定银行房地产贷款占比上限。
• 信托与金融产品：限制信托公司违规为房地产项目提供融资，推动房地产投资信托基金（REITS）发展。
• 外债管理：房地产企业外债主要用于偿还境内旧债，加强信息披露和资金用途监管。

风险提示

• 政策不完整：文中政策内容有删减，可能存在遗漏。
• 信用分化加剧：监管趋严背景下，房地产企业信用资质分化可能进一步加剧。
• 金融风险：房地产金融化风险依然存在，可能成为系统性金融风险的重要来源。

分析师信息

• 分析师：
  • 张旭，执业证书编号：S0930516010001
  • 危玮肖，执业证书编号：S0930519070001
• 联系人：李枢川，联系方式：lishuchuan@ebscn.com

重要收益率走势图

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估值方法的局限性说明

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分析师声明

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