20211102-天风证券-保利发展-600048.SH-2021三季报点评_营收业绩稳健增长_土储投资趋于稳定_3页_291kb

保利发展（600048）2021年三季报总结

核心内容

保利发展在2021年前三季度实现了稳健的营收和净利润增长，整体财务表现符合市场预期。公司坚持等量拓展原则，土储投资趋于稳定，同时保持良好的资金状况和较低的负债水平，维持“绿档”状态。

营收与利润表现

• 营业收入：2021年前三季度实现1383.87亿元，同比增长17.87%。
• 净利润：实现194.16亿元，同比增长5.94%。
• 归母净利润：实现135.83亿元，同比增长2.88%。
• 基本每股收益：1.13元/股，同比增长2.57%。

财务指标分析

• 毛利率：29.82%，同比下降4.20个百分点，但仍处于行业高位。
• 费用率：销售费用率2.74%（-0.06pct）、管理费用率2.38%（-0.30pct）、财务费用率2.06%（-0.74pct），整体费用水平有所下降。
• 净利率：14.03%，同比下降1.58个百分点。
• 营业税金及附加/营收比例：5.82%，较上年收缩1.35pct，有效对冲了毛利下滑的影响。

销售与竣工情况

• 签约金额：4102.32亿元，同比增长11.66%。
• 签约面积：2543.73万平方米，同比增长4.08%。
• 销售均价：1.61万元/平方米，同比上升7.3%。
• 新开工面积：3659万平方米，同比下降4.68%。
• 竣工面积：2437万平方米，同比增长10.60%，竣工增速助力业绩释放。

土地储备与拓展

• 新拓项目：前三季度新增113个项目，拿地金额达1434亿元。
• 拿地销售比：35.0%，低于去年同期的36%和40%，符合最新政策要求。
• 拓展面积占销售面积比例：86%，高于去年同期5个百分点。
• 拓展楼面价：6566元/平方米，与去年同期6630元/平方米基本持平。
• 核心城市拓展占比：38个核心城市拓展金额占比75%，较去年同期略有下降。
• 在建拟建项目：773个，待开发面积7153万平方米。

资金与负债情况

• 资产负债率：65.62%，剔除预收账款后保持稳健。
• 净负债率：67.62%，维持在合理范围。
• 现金短债比：2.32，显示公司短期偿债能力强。
• 有息负债规模：3410亿元，较去年3674亿元略有下降。
• 有息负债/销售金额比率：83.12%，较去年同期微增0.9个百分点，公司资金使用效益维持高位。
• 资金回笼：3672亿元，回笼率达89.5%。

投资建议

• 评级：买入（维持评级）。
• 预测净利润：2021-2023年分别为299.77亿元、330.92亿元、376.46亿元。
• EPS预测：2021-2023年分别为2.50元/股、2.76元/股、3.14元/股。
• PE预测：2021-2023年分别为5.02X、4.54X、3.99X。

风险提示

• 政策调控收紧
• 销售不及预期
• 宏观经济波动

财务预测摘要

财务比率

总结

保利发展在2021年前三季度表现出稳健的财务增长和良好的销售表现，尽管毛利率有所下滑，但公司仍保持较高的净利率和较好的费用控制。公司积极拓展核心城市项目，保持土储投资稳定，并在融资和现金流管理方面表现出色，维持“绿档”状态。分析师预计公司未来三年净利润和EPS将持续增长，市盈率逐步下降，维持买入评级。然而，投资者需注意政策调控、销售不及预期及宏观经济波动等潜在风险。