20220421-光大证券-保利发展-600048.SH-2021年年报点评_行业龙头地位稳固_发展速度与质量兼顾_3页

保利发展 (600048.SH) 2021年年报点评总结

核心内容

保利发展在2021年继续保持行业龙头地位，销售表现稳健，发展速度与质量并重。公司全年实现营收2850.2亿元，同比增长17.2%；归母净利润273.9亿元，同比下降5.4%。尽管盈利受到结转项目毛利率下滑的影响，但公司整体财务状况良好，信用优势明显，未来发展前景被看好。

主要观点

• 销售表现：
  2021年公司累计实现签约额5349.3亿元，同比增长6.4%；签约面积3333.0万方，同比下降2.2%。公司排名2021年克而瑞全口径销售榜单第4，较2020年前进一位。销售均价16049.4元/平，同比增长8.8%。

  • 签约额主要集中在珠三角和长三角地区，合计超2800亿元。
  • 单城签约过百亿的城市达17个，其中广州及佛山合计销售超920亿元，显示出公司在核心城市群的深耕成效。

• 拿地策略：
  公司在2021年采取了谨慎的拿地策略，全年投资前松后紧，新增土储容积率面积2722.3万平，同比下降14.6%。

  • 投资额1856.8亿元，同比下滑21.1%。
  • 拿地单价6820.7元/平，同比下降7.6%，但珠三角及长三角拓展金额占比提升至54%。

• 盈利能力：
  公司2021年毛利率为26.8%，同比下降5.8个百分点；净利率为13.1%，同比下降3.4个百分点。

  • 由于高地价项目进入结算期，盈利承压，但成本优化和优质土储可能缓解下滑趋势。

• 财务指标：
  截至2021年末，公司资产负债率约69.2%，净负债率约55.1%，现金短债比约2.63X，财务指标保持稳健。

  • 公司融资渠道畅通，全年发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元，有息负债规模3382亿元，综合融资成本约4.46%，同比下降31BP。

关键信息

盈利预测与估值

财务指标

风险提示

• 房地产行业调控政策严厉程度和持续时间可能超预期。
• 销售进度可能受银行贷款集中度管理限制而不及预期。
• 项目施工和结算进度可能不及预期。

评级与投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 当前价：18.38元。
• PE估值：2022-2024年分别为7.6、7.2、6.7倍。
• EPS预测：2022-2024年分别为2.41、2.55、2.74元。
• 股息率：预计为3%至4%。
• 每股净资产：预计2022-2024年分别为18.17、20.10、22.17元。

结论

保利发展作为行业龙头，销售表现稳健，财务指标良好，盈利能力和市场地位在行业中仍保持领先。尽管2021年因结转项目毛利率下滑导致净利润下降，但公司通过优化成本和拓展优质土储，有望在未来几年内实现盈利修复。分析师看好其未来发展空间，维持“买入”评级。