20210825-亿翰智库-保利地产-600048.SH-等量拓展保持合理土储_两翼业务更加丰满_7页_1mb

保利发展 (600048.SH) 2021上半年经营分析总结

核心内容

2021年上半年，保利发展在房地产行业中表现稳健，销售和投资策略保持审慎，财务状况良好，融资成本较低，两翼业务逐渐成熟，展现出较强的市场竞争力。

主要观点

• 销售额增长显著：2021上半年合约销售额达2851.9亿元，同比增长27.0%；销售回款2556亿元，回款率89.6%，为公司投资提供了有力支撑。
• 等量拓展保持土储合理：公司坚持等量拓展原则，新增土地储备1651万平方米，面积投销比为0.99，长期维持在1左右，土地储备结构优化。
• 两翼业务逐渐成熟：多元化业务（如物业管理、建筑、装饰、酒店等）规模持续扩大，收入增长显著，成为未来盈利增长的重要支撑。
• 财务稳健，融资成本低：三道红线指标维持绿档，有息负债同比增长10.6%，短期债务占比降至18.0%，现金短债比升至2.6，短期偿债压力较小。综合融资成本降至4.7%，处于行业较低水平。
• 营业收入持续向好：公司营业收入达899.1亿元，同比增长22.0%。随着项目结转和两翼业务扩张，未来营收增长潜力较大。

关键信息

销售情况

• 合约销售额：2851.9亿元，同比增长27.0%
• 销售回款：2556亿元，回款率89.6%
• 销售区域分布：珠三角、长三角区域销售额均超700亿元，合计占比53%；38个核心城市销售额占比达77%
• 重点城市表现：广州销售额超260亿元，佛山超200亿元，南京、东莞、上海均超100亿元

投资与土地储备

• 投资金额：963亿元，投销比0.31
• 新增土地储备：1651万平方米，面积投销比0.99
• 土地类型：以住宅为主，占比86%
• 城市能级：新增土地储备中，一二线城市投资占比下降至69%，三线城市布局增加

营收与盈利

• 营业收入：899.1亿元，同比增长22.0%
• 预收账款：4425.2亿元，持续增长
• 毛利润率：32.5%，同比下降3.2个百分点
• 净利润率：16.3%，同比下降1.7个百分点
• 两翼业务收入：保利物业上半年收入51.5亿元，同比增长43.1%

财务指标

• 有息负债：3341.1亿元，同比增长10.6%
• 货币资金：1554.2亿元，同比增长23.6%
• 现金短债比：2.6，短期偿债能力较强
• 净负债率：58.7%，维持在合理水平
• 剔除预收账款的资产负债率：67.6%，财务结构稳健

融资情况

• 公司债发行：2021上半年发行公司债75亿元，中期票据50亿元
• 融资成本：综合融资成本降至4.7%，低于行业平均水平
• 融资结构：短期债务占比下降，长期债务为主，债务结构进一步优化

行业与研究背景

• 行业趋势：2020年全年房地产销售17.4万亿元，同比增长8.7%；2020H1地产销售结构性特征明显，高能级城市具备先发优势。
• 区域策略：2021更看好以长三角为主的核心城市，部分购房需求外溢至低能级城市。
• 企业研究：保利作为头部房企，持续优化业务结构，强化两翼业务发展，探索多元化盈利模式。

结论

2021年上半年，保利发展在销售额、回款率、土地储备、两翼业务等方面表现稳健，财务结构优化，融资成本较低，为未来持续发展奠定了良好基础。随着两翼业务逐渐成熟，预计未来营业收入和利润率水平将保持增长趋势，进一步巩固其在行业中的领先地位。