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保利发展2021年报点评总结

核心内容

保利发展（600048）在2021年面对房地产行业下行压力，依然保持稳健增长，展现出较强的市场竞争力和抗风险能力。公司通过优化投资策略、强化融资管理以及坚持城市深耕战略，巩固了行业地位，为未来业绩增长提供了保障。

主要观点

销售表现

• 销售金额：2021年实现5349亿元，同比增长6.4%。
• 销售面积：同比下降2.2%至3333万平米。
• 销售均价：同比增长8.8%至16049元/平。
• 销售排名：一季度签约销售额同比下降27%，但降幅低于行业平均水平，行业排名进一步提升至第三。
• 销售回款率：全年销售回款率93.8%，连续三年维持在93%以上。
• 经营性现金流：连续四年为正，显示公司运营效率较高。

投资策略

• 新增建面：2021年新增建面2722万平米，同比下降14.6%。
• 总地价：同比下降21%至1857亿元。
• 拿地均价：6822元/平，同比下降7.6%。
• 拿地强度：34.7%，同比下降12.1%。
• 地价房价比：42.5%，同比下降7.6个百分点。
• 区域布局：重点补仓销售贡献高的珠三角、长三角区域，新增资源中两地拿地金额占比达54%。

融资能力

• 有息负债规模：2021年末为3382亿元，其中一年内到期负债占比降至19.1%。
• 三道红线指标：
  • 剔除预收账款后的资产负债率：68%（-0.7pct）
  • 净负债率：55.1%（-1.5pct）
  • 现金短债比：1.86（+0.04）
• 融资成本：全年综合融资成本为4.46%，同比下降31个基点。
• 融资方式：发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元，显示融资渠道多样化。

盈利能力

• 营业收入：2849亿元，同比增长17.2%。
• 归母净利润：273.9亿元，同比下降5.4%。
• 毛利率：26.8%，同比下降5.8个百分点。
• 净利率：13.1%，同比下降3.4个百分点。
• 盈利预测：预计2022-2024年EPS分别为2.38元、2.5元、2.7元，对应PE分别为7.3倍、7.0倍、6.4倍，维持“买入”评级。

关键信息

• 可结算资源：2021年底预收账款为4169亿元，同比增长13.7%，未来业绩保障性较高。
• 竣工面积：2022年计划竣工面积为4231万方，同比提升5.8%。
• 行业地位：销售成长性优于行业平均水平，市场占有率有望继续提升。
• 风险提示：政策边际改善力度不及预期、销售去化不及预期、前期高价地减值风险等。

财务数据概览

财务比率分析

评级说明

• 股票评级：买入，表示相对沪深300指数涨幅15%以上。
• 行业评级：未明确，但公司作为头部房企，有望受益于行业格局变化。

分析师简介

• 王嵩：首创证券房地产行业首席分析师，七年房地产研究经验。
• 李枭洋：首创证券房地产行业研究助理，硕士学历。

分析师声明

• 报告内容力求独立、客观和公正，不受任何第三方影响。
• 报告仅作为参考，不构成投资建议，投资者需自行评估。