房地产行业2018年三季报综述：营收加速、业绩高增，高预收款确保业绩稳增-20181104-华创证券-21页

2018年房地产行业三季报综述总结

核心内容

2018年前三季度，中国房地产行业整体表现强劲，主营业务收入和净利润均实现显著增长，行业趋势显示持续复苏迹象。

营收与净利润增长

• 营业收入：2018年前三季度，房地产板块主营业务收入同比增长27.1%，较2017年提升19.4个百分点，较2018年上半年提升3.1个百分点。
• 净利润：归母净利润同比增长31.7%，较2017年提升3.1个百分点，但较2018年上半年下降8.5个百分点。
• 房企表现：一线房企营收增速最高，达40.5%；二线房企增速为30.2%；三线房企增速为10.2%。其中，金地集团、招商蛇口、新城控股等房企表现突出。

毛利率与净利率变化

• 毛利率：房地产板块整体毛利率为34.0%，较2017年提升2.0个百分点，但较2018年上半年略有下降。
• 净利率：整体净利率为10.9%，较2017年下降0.4个百分点，较2018年上半年下降1.3个百分点。
• 费用率与少数股东损益占比：三项费用率由10.2%提升至12.1%，少数股东损益占比由15.7%提升至18.9%，对净利率形成一定压力。

负债与现金流状况

• 资产负债率：整体资产负债率为79.7%，较2017年提升1.6个百分点，剔除预收款后负债率降至52.7%，显示预收款增长为主要驱动。
• 净负债率：整体净负债率为103.3%，较2017年提升11.2个百分点，但随着房企拿地态度转为谨慎，预计后续净负债率将有所改善。
• 现金短债比：整体现金短债比为1.18倍，较2017年和2018年上半年均有所下降，但仍好于2011年和2014年水平。

销售回款与预收账款锁定率

• 销售回款：销售商品及劳务的现金流入累计同比增长23.3%，对营业收入覆盖水平达207%，显示销售回款能力增强。
• 预收账款锁定率：整体预收账款锁定率为162%，较2017年提升44个百分点，其中一二线房企表现更为突出，显示购房者信心较强。

主要观点

1. 营收与业绩高增：由于2016-17年销售高增项目进入结算阶段，推动2018年前三季度营收和净利润大幅增长。
2. 毛利率提升：因高价项目结转，毛利率有所提升，但净利率因费用率上升和少数股东权益增加而略有下降。
3. 负债结构优化：虽然整体负债率略有上升，但剔除预收款后的负债率下降，显示行业资金链相对稳健。
4. 政策环境改善预期：近期政策转向稳定市场，如降准和个税减税，有助于改善行业融资环境。
5. 行业集中度提升：资源正向头部房企集中，推动其销售和业绩增长，预计未来行业将更加集中。

关键信息

• 营收增长：一线>二线>三线，其中一线房企增长最为显著。
• 净利润增长：整体增长31.7%，但三线房企增速低于一线。
• 毛利率：整体34.0%，一线房企毛利率优势明显。
• 净利率：整体10.9%，受费用率和少数股东损益影响略有下降。
• 预收款增长：预收账款锁定率达162%，保障业绩持续增长。
• 政策影响：降准、个税减税等政策释放积极信号，行业有望逐步改善。
• 投资建议：维持“推荐”评级，重点推荐保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团等一线房企，二线房企中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福也被看好。

风险提示

• 房地产市场下行风险
• 资金超预期收紧风险

投资评级

• 公司评级：推荐（预期未来6个月内超越基准指数10%-20%）
• 行业评级：推荐（预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上）

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 研究员：鲁星泽、曹曼、邓力

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