2018年房地产行业三季报综述_营收加速_业绩高增_高预收款确保业绩稳增_21页

2018年房地产行业三季报综述总结

核心内容

2018年前三季度，中国房地产行业整体呈现营收和业绩高增的态势，同时行业负债率和净负债率有所上升，但预收款和销售回款的改善为业绩提供了保障。政策层面的调控趋于稳定，资金面逐步宽松，房地产行业进入新的发展阶段。

主要观点

1. 营收与业绩增长显著

• 营业收入：2018年前三季度房地产板块主营业务收入同比增长 27.1%，较2017年提升 19.4pct，较2018H1提升 3.1pct。
• 净利润：整体归母净利润同比增长 31.7%，较2017年提升 3.1pct，但较2018H1下降 8.5pct。
• 销售增长：主流房企销售持续高增，带动销售回款同步上升，销售商品及劳务的现金流入累计同比增长 23.3%，较2017年提升 6.9pct，较2018H1提升 2.3pct。
• 预收账款：预收账款锁定率由2017年的 1.17倍 提升至 1.62倍，确保2018、2019年业绩稳定增长。

2. 毛利率上行，净利率略降

• 毛利率：房地产板块整体毛利率为 34.0%，较2017年提升 2.0pct，但较2018H1略有下降 0.2pct。
• 净利率：整体净利率为 10.9%，较2017年下降 0.4pct，主要由于三项费用率上升和少数股东权益占比提高。
• 费用率：三项费用率由2017年的 10.2% 提升至 12.1%，其中二线房企费用率上升更为明显。
• 少数股东权益：整体少数股东损益占比为 18.9%，较2017年提升 3.2pct，预计后续仍将继续上行。

3. 负债率与净负债率变化

• 资产负债率：整体资产负债率为 79.7%，较2017年提升 1.6pct，剔除预收款后为 52.7%，较2017年下降 2.3pct。
• 净负债率：整体净负债率为 103.3%，较2017年提升 11.2pct，但较2018H1有所改善，预计下半年净负债率将有所回落。
• 现金短债比：整体现金短债比为 1.18倍，较2017年和2018H1均有所下降，但仍好于2011年和2014年的水平。

4. 行业集中度提升与政策环境

• 行业集中度：由于融资、拿地、销售集中度提升，行业整合加速，头部房企销售增速显著高于尾部企业。
• 政策环境：近期政策趋于稳定，降准、个税减税等政策释放积极信号，预计后续政策环境将逐步改善。
• 土地市场：土地市场降温明显，流拍率和溢价率恶化，但房企拿地态度趋于谨慎，有利于控制负债率。

5. 投资建议

• 评级维持：维持房地产行业“推荐”评级，认为地产龙头具备较强的盈利能力和估值优势。
• 重点推荐：一线房企：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线房企：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

关键信息

• 营收增长：一线房企营收增速最快，为 40.5%，二线为 30.2%，三线为 10.2%。
• 净利润增长：一线房企净利润增速为 37.9%，二线为 40.1%，三线为 16.7%。
• 毛利率变化：一线房企毛利率为 38.1%，高于二三线房企。
• 销售回款：销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平达到 207%，表明房企资金链较为健康。
• 预收账款：预收账款锁定率由 1.17倍 提升至 1.62倍，显示购房需求强劲。
• 行业趋势：房地产行业进入新的发展阶段，政策环境逐步改善，资源向龙头房企集中。

图表信息

• 图表1：2010-2018Q3房地产板块营业收入增长率
• 图表2：2010-2018Q3房地产板块净利润增长率
• 图表3：2014-2018Q3房地产板块毛利率水平
• 图表4：2014-2018Q3房地产板块净利率水平
• 图表5：2014-2018Q3房地产板块三项费用率水平
• 图表6：2014-2018Q3房地产板块少数股东损益占比
• 图表7：2010-2018Q3房地产板块资产负债率水平
• 图表8：2010-2018Q3房地产板块预收账款占比总资产情况
• 图表9：2010-2018Q3房地产板块扣除预收账款后资产负债率水平
• 图表10：2010-2018Q3房地产板块净负债率水平
• 图表11：2010-2018Q3房地产板块未售存货同比走势
• 图表12：2010-2018Q3房地产板块未售存货占比总资产情况
• 图表13：2010-2018Q3房地产板块现金短债比情况
• 图表14：2013-2017房地产板块EBITDA利息覆盖倍数情况
• 图表15：2010-2018Q3板块销售商品及劳务的现金流入累计同比
• 图表16：2010-2018Q3房地产板块销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平
• 图表17：2010-2018Q3房地产板块预收账款锁定率情况
• 图表18：2005-2018Q3房地产板块机构配置情况

风险提示

• 房地产市场下行：若市场持续低迷，可能对房企销售和盈利造成压力。
• 资金超预期收紧：若融资环境进一步恶化，可能影响房企资金链安全。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）
• 助理研究员：邓力（哥伦比亚大学理学硕士）

投资评级体系

• 公司评级：强推（预期未来6个月内超越基准指数20%以上）、推荐（预期未来6个月内超越基准指数10%-20%）
• 行业评级：推荐（预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上）

联系信息

分析师声明与免责声明

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