20181104-华创证券-2018年房地产行业三季报综述_营收加速_业绩高增_高预收款确保业绩稳增_21页_783kb

2018年房地产行业三季报综述总结

核心内容

2018年前三季度，中国房地产行业整体呈现营收与业绩高增态势，同时伴随着预收款的高位锁定，为后续业绩增长提供保障。尽管净利率略有下降，但行业整体财务状况稳健，资金链风险可控。投资建议维持“推荐”评级，认为行业正处业绩释放期，政策环境有望逐步改善。

主要观点

1. 营收与业绩增长

• 营业收入：2018年前三季度，房地产板块主营业务收入同比增长 27.1%，较2017年提升 19.4pct，较2018H1提升 3.1pct。
• 净利润：归母净利润同比增长 31.7%，较2017年提升 3.1pct，但较2018H1下降 8.5pct。
• 区域差异：一线房企营收增长最快（40.5%），其次是二线（30.2%），三线增速较低（10.2%）。
• 个股表现：一线房企中，万科、金地、华夏幸福营收增长显著；二线房企中，中南建设、阳光城、金科股份等增长较快。

2. 毛利率与净利率变化

• 毛利率：2018年前三季度，房地产板块整体毛利率为 34.0%，较2017年提升 2.0pct，但较2018H1微降 0.2pct。
• 净利率：整体净利率为 10.9%，较2017年下降 0.4pct，较2018H1下降 1.3pct。
• 费用率：三项费用率由2017年的 10.2% 上升至 12.1%，主要受销售增长和财务费用增加影响。
• 少数股东权益：少数股东损益占比由2017年的 15.7% 上升至 18.9%，对净利率形成一定侵蚀。

3. 负债与资金状况

• 资产负债率：2018年三季度末，整体资产负债率为 79.7%，较2017年提升 1.6pct，但剔除预收款后为 52.7%，较2017年下降 2.3pct。
• 净负债率：2018年三季度末为 103.3%，较2017年提升 11.2pct，但下半年拿地谨慎，预计净负债率将有所回落。
• 现金短债比：整体现金短债比为 1.18倍，较2017年和2018H1均下降，但仍优于2011年和2014年的水平。

4. 销售回款与预收账款锁定

• 销售回款：销售商品及劳务的现金流入累计同比增长 23.3%，较2017年提升 6.9pct，较2018H1提升 2.3pct。
• 预收账款锁定率：整体锁定率为 162%，较2017年提升 44pct，其中一二线房企表现更优，分别达到 204% 和 183%。
• 预收款占比：预收账款占总资产的 27.0%，较2017年提升 3.9pct，推动业绩稳定增长。

5. 投资建议

• 评级：维持“推荐”评级，认为房地产行业正处业绩释放期，政策环境有望边际改善。
• 推荐标的：一线房企包括保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线房企包括中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
• 中期展望：供给端调控推动资源向龙头集聚，融资、拿地、销售集中度提升，将推动头部房企销售大增。

关键信息

• 行业趋势：房地产行业进入业绩释放期，2016-2017年销售高增项目开始结算，推动营收和利润增长。
• 政策影响：近期政策趋于宽松，如降准、个税减税等，有助于稳定市场。
• 财务指标：整体毛利率上行，但净利率受费用率和少数股东权益占比上升影响略有下降。
• 风险提示：房地产市场下行与资金超预期收紧风险。

图表信息

• 图表1：2010-2018Q3房地产板块营业收入增长率
• 图表2：2010-2018Q3房地产板块净利润增长率
• 图表3：2014-2018Q3房地产板块毛利率水平
• 图表4：2014-2018Q3房地产板块净利率水平
• 图表5：2014-2018Q3房地产板块三项费用率水平
• 图表6：2014-2018Q3房地产板块少数股东损益占比
• 图表7：2010-2018Q3房地产板块资产负债率水平
• 图表8：2010-2018Q3房地产板块预收账款占比总资产情况
• 图表9：2010-2018Q3房地产板块扣除预收账款后资产负债率水平
• 图表10：2010-2018Q3房地产板块净负债率水平
• 图表11：2010-2018Q3房地产板块未售存货同比走势
• 图表12：2010-2018Q3房地产板块未售存货占比总资产情况
• 图表13：2010-2018Q3房地产板块现金短债比情况
• 图表14：2013-2017房地产板块EBITDA利息覆盖倍数情况
• 图表15：2010-2018Q3板块销售商品及劳务的现金流入累计同比
• 图表16：2010-2018Q3房地产板块销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平
• 图表17：2010-2018Q3房地产板块预收账款锁定率情况
• 图表18：2005-2018Q3房地产板块机构配置情况

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）
• 助理研究员：邓力（哥伦比亚大学理学硕士）

分析师声明与免责声明

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