房地产行业2019年三季报综述：业绩快增、结构分化，高预收款确保稳增-20191103-华创证券-20页_1mb

报告摘要

房地产行业2019年三季报综述总结

核心内容

2019年第三季度，房地产行业整体表现稳健，营收和净利润保持较快增长，但结构分化明显。一二线城市表现突出，三线城市则出现下降趋势。高预收款锁定率保障了未来业绩的稳定增长，同时行业整体财务状况仍较为健康。

主要观点

营收增长：2019年第三季度房地产板块主营业务收入同比增长 20.7%，较2018年增长 1.0pct，但较2019年上半年略有下降 0.3pct。其中，二线房企增长最快（32%），一线房企次之（22%），三线房企增长最慢（9%）。
净利润增长：2019年第三季度房地产板块归母净利润同比增长 10.1%，较2018年增长 7.7pct，但较2019年上半年下降 1.9pct。二线房企净利润增长显著（46%），一线房企增长（15%），三线房企则出现负增长（-28%）。
毛利率保持高位：房地产板块毛利率为 34.7%，与2018年持平，其中一线房企毛利率最高（39%），二线和三线房企分别为 32% 和 32%。板块整体净利率为 9.9%，较2018年提升 0.3pct，一线房企净利率最高（12%），三线房企最低（7%）。
费用率上升：三项费用率由2018年的 10.2% 上升至2019年第三季度的 11.7%，其中三线房企费用率最高（14.2%）。但少数股东权益占比下降，从2018年的 23.0% 下降至 21.0%，对冲费用率上升，推动净利率微增。
资产负债率与净负债率：2019年第三季度房地产板块资产负债率为 80.0%，较2018年微增 0.6pct。净负债率为 96.3%，较2018年上升 5.9pct，其中一、三线房企加杠杆，二线房企降杠杆。
现金短债比：2019年第三季度板块现金短债比为 1.19倍，较2018年略降 0.09倍，但仍好于2011年和2014年的水平。一线房企表现优于二三线，现金短债比分别为 1.55倍、1.01倍 和 1.04倍。
销售回款与预收款锁定：销售回款同比 +13.1%，较2018年有所放缓，但预收账款锁定率创新高，达到 1.59倍，保障未来业绩稳定增长。

关键信息

业绩与结构分化：一二线房企表现优于三线房企，反映行业集中度提升趋势。
预收款增长：预收账款占总资产比例达 27.3%，较2018年提升 3.0pct，预收账款锁定率提升至 1.59倍，有助于未来业绩增长。
财务健康度：板块资产负债率仍处于可控范围，净负债率虽略有上升，但整体财务状况良好。
投资建议：维持“推荐”评级，重点推荐一线及二线房企，如保利地产、金地集团、万科A、中南建设、金科股份等。
风险提示：需警惕房地产行业调控政策及融资政策超预期收紧的风险。

投资建议

开发板块：推荐低估值龙头如保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；建议关注二线成长蓝筹如中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、首开股份、蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展。
商业地产：维持推荐大悦城，建议关注中国国贸、金融街等。
物管板块：维持推荐中航善达，建议关注碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等。