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申万固收|REITs指数重回1000点总结

核心内容

• 市场表现：中证REITs全收益指数本周收于1002.77点，涨幅1.31%，跑赢沪深300 2.84个百分点，跑输中证红利0.58个百分点。年初至今，中证REITs全收益指数跌幅0.70%，跑输沪深300 4.74个百分点，跑输中证红利3.97个百分点。
• 板块表现：产权类REITs本周涨幅1.53%，特许经营权类REITs涨幅1.38%。从资产类型来看，园区（+1.98%）、交通（+1.77%）、保障房（+1.76%）、消费（+1.40%）板块表现占优。
• 流动性：产权类REITs日均换手率0.40%，较上周下降10.77BP；特许经营权类REITs日均换手率0.30%，较上周下降2.01BP。周内成交量分别为4.40亿份和1.11亿份，环比分别下降11.73%和上升9.61%。
• 估值：从中债估值收益率来看，仓储物流、交通板块估值较高，分别为6.30%和6.30%。环保水务板块估值最低，为2.0%。P/FFO方面，数据中心板块表现最佳，达38倍。
• 一级市场：2026年以来已成功发行8单REITs，发行规模297.8亿元，同比增长162.3%。本周有4单首发REITs取得新进展，包括汇添富上海地产商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT。同时，1单扩募REITs取得进展，中金厦门安居REIT扩募份额上市。
• 解禁压力：6月共有15只REITs的战略配售份额面临解禁，解禁市值约49亿元。原始权益人持股相对稳定，实际抛压可能有限。
• 成份调整：6月15日中证REITs指数将进行成份调整，目前已申报的四只REITs指数基金的审批流程接近尾声，建仓需求或对成份券形成积极支撑。
• 风险提示：包括底层资产基本面不及预期、公募REITs相关政策变动、市场价格波动等风险。

主要观点

• 市场风格分化：本周市场风格分歧加大，REITs整体涨幅介于红利板块与沪深300之间，受美联储加息预期和海外科技板块回调影响，国内资金可能继续向红利方向切换。
• 一级市场活跃：尽管6月是2026年限售解禁规模最大的月份，但REITs发行规模依然保持增长，显示市场对REITs产品的持续关注。
• 二级市场表现分化：园区、交通板块表现优于其他板块，但整体流动性有所下降，成交量和换手率均下降。
• 估值结构变化：环保水务板块估值较低，但其P/FFO较高，显示出潜在的吸引力。
• 政策支持：6月15日的成份调整和港交所将REITs纳入沪深港通的计划，显示政策对REITs市场的积极支持。

关键信息

一级市场

• 发行情况：2026年已成功发行8单REITs，发行规模297.8亿元，同比增长162.3%。
• 首发进展：本周有4单首发REITs取得新进展，包括汇添富上海地产商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT。
• 扩募进展：1单扩募REITs取得进展，中金厦门安居REIT扩募份额上市。
• 解禁情况：6月共有15只REITs的战略配售份额面临解禁，市值约49亿元，主要来自2021年首批上市的基础设施REITs。

二级市场

• 行情回顾：中证REITs全收益指数本周涨幅1.31%，分资产类型来看，园区、交通、保障房、消费板块表现占优。
• 流动性：产权类REITs日均换手率下降，成交量减少，但特许经营权类REITs成交量上升。
• 估值：中债估值收益率方面，仓储物流和交通板块最高，环保水务最低。P/FFO方面，数据中心和消费板块表现较好。

本周要闻与重要公告

• 政策动态：港交所计划将REITs纳入沪深港通，并引入大宗交易机制；北京市提出用好REITs等产品，建立可持续的城市建设运营投融资体系。
• 项目进展：西游乐园REITs项目中标候选人公示；红星美凯龙回应REITs项目进展，表示正在尽调阶段。
• 重要公告：汇添富上海地产商业REIT募集期提前结束；中金厦门安居REIT扩募份额上市；汇添富九州通医药REIT、华夏华润商业REIT进行分红。

风险提示

• 基本面风险：底层资产基本面不及预期。
• 政策风险：公募REITs相关政策变动。
• 市场波动风险：市场价格波动可能影响投资收益。

结构总结

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