20260914-中金公司-_中金_REITs_缩量回落延续_流动性待修复_REITs_周报_9.7-9.11_14页_4mb

中金·REITs 周报总结（9.7-9.11）

核心内容概述

本周（2026年9月7日至9月11日），中证REITs全收益指数下跌 $0.39%$，价格指数下跌 $0.59%$，全市场总市值环比下降 $0.80%$。二级市场连续第二周缩量回落，市场活跃度持续走低，全市场日均成交金额为3.49亿元，日均换手率为 $0.32%$，环比分别下降 $7.7%$ 和 $0.04$ ppt。其中，产业园与仓储物流板块跌幅较大，分别为 $-2.36%$ 和 $-1.06%$，而保租房板块则有所修复。

主要观点

1. 市场表现

   • 二级市场整体呈现缩量回落态势，流动性不足成为当前市场的主要问题。
   • 各板块表现不一，保租房板块表现相对较好，而产业园与仓储物流板块仍处于下跌趋势。

2. 收益与利差情况

   • 产权REITs市值加权TTM分派率为 $4.70%$，与中证红利指数息差为53.3 bps，处于历史高位。
   • 产权REITs与10Y国债利差为307 bps，位于全历史 $97.9%$ 分位数。
   • 经营权REITs市值加权中债IRR为 $5.33%$，与10Y国债利差为365 bps，处于全历史 $60.2%$ 分位数。

3. 政策支持

   • 监管层持续发声支持REITs市场发展，推动其纳入互联互通机制，并强调发展多层次债券市场，发挥资产证券化和REITs盘活存量的作用。

4. 发行进展

   • 本周有3单新发项目申报至交易所，1单扩募项目获上交所问询。
   • 下周将有2单新发项目进行网下询价，1单进行公众发售。
   • 9月11日全市场成交额为2.49亿元，创474个交易日新低。

关键信息

• 市场动态

  • 市场活跃度回落，二级市场流动性有待修复。
  • 产业园与仓储物流板块表现较弱，跌幅较大。
  • 保租房板块有所修复，但整体仍处于弱势。

• 项目状态

  • 本周有多个项目处于已发布、已反馈、已受理或通过的状态。
  • 部分项目因各种原因被终止，如“国泰海通资管-视博故城持有型不动产资产支持专项计划”。

• 后续关注点

  • 供需匹配情况。
  • 利率变化对REITs市场的影响。

风险提示

• 市场波动超预期：市场可能因经济环境变化出现较大波动。
• 供需匹配不及预期：市场供需关系可能不达预期，影响REITs表现。
• 政策效果不及预期：政策对市场的影响可能不如预期，导致市场发展受阻。

项目详情（部分）

深圳证券交易所

• 成都产投持有型不动产资产支持专项计划：中金公司承销，拟发行金额4.97亿元，已反馈。
• 平安-钢能股份湾头水电清洁能源持有型不动产资产支持专项计划：平安证券承销，拟发行金额2.71亿元，已反馈。
• 太保资产-国泰海通-海尔新能源基础设施碳中和绿色持有型不动产资产支持专项计划：太平洋资产管理，拟发行金额50亿元，已反馈。
• 中信证券-奥飞数据2026年第1期绿色数据中心持有型不动产资产支持专项计划：中信证券承销，拟发行金额19.59亿元，已反馈。
• 国泰海通-长春市城市建设集团有限公司持有型不动产资产支持专项计划：国泰海通资管，已反馈。

上海证券交易所

• 国家电投-黄河公司水光互补清洁能源持有型不动产资产支持专项计划：中信证券承销，已反馈。
• 招商证券-铁建大桥局靖江港口持有型不动产资产支持专项计划：招证资管，已反馈。
• 中信证券-东久聚宝持有型不动产资产支持专项计划：中信证券承销，已反馈。
• 国金资管-世纪乌兰数据中心持有型不动产资产支持专项计划：国金资管，已反馈。
• 中信证券-佛清从高速持有型不动产资产支持专项计划：中信证券承销，已反馈。

总结

本周REITs市场整体表现不佳，流动性不足，市场活跃度持续走低。不同板块表现差异显著，保租房板块有所修复，而产业园与仓储物流板块跌幅较大。监管层支持市场发展，推动REITs纳入互联互通机制，但市场仍需时间恢复。后续需关注供需匹配和利率变化，以评估市场走势。