房地产行业2017年报及2018年一季报回顾：销售投资分化，盈利水平提升-20180512-银河证券-22页

房地产行业深度报告总结

核心内容

2018年5月12日发布的房地产行业深度报告，总结了2017年度及2018年一季度房地产行业的财务表现，指出行业呈现出结算规模回升、盈利水平提升、销售投资分化、负债大幅攀升等特征。

主要观点

1. 板块财务表现

• 营收增速波动明显：2017年度营收增速从2016年的30.2%回落至6.8%，但2018年一季度又回升至21.8%，接近2015年的水平。
• 盈利水平稳步提升：2017年度板块毛利率提升至23.4%，为近五年最高；2018年一季度毛利率继续上升，三费率小幅攀升。
• 投资收益影响增强：投资净收益占营业利润的比重从2016年的13.2%升至2017年的15.2%。
• 负债率大幅上升：2017年末净负债率升至100.6%，2018年一季度进一步升至118.2%；剔除预收账款后的资产负债率也创下近五年新高。

2. 板块分组表现

• 龙头组：投资力度大增，负债率显著上升，但营收增速和业绩增速在2018年一季度重回第一。
• 第二组：盈利水平改善，业绩增速表现较好，但投资力度仍不及龙头组。
• 第三组：业绩波动较大，2015年一季度和2017年全年营收增速为负，整体表现最弱。

3. 估值水平

• 龙头组：PE TTM为10.35倍，PB为1.5倍，估值水平最低。
• 第二组：PE TTM为13.6倍，PB为1.7倍。
• 第三组：PE TTM为17倍，PB为3倍。

关键信息

财务指标变化

投资建议

• 关注主线：

  1. 低估值的一二线龙头地产股：招商蛇口、万科A、保利地产、华夏幸福、荣盛发展
  2. 高成长的优质地产股：新城控股、阳光城、蓝光发展
  3. 资源优势强劲的地产股：华侨城A

• 行业趋势：

  • 房地产行业进入顺周期，一二线城市热度有望超预期。
  • 政策调控持续，但边际调整空间较大。
  • 行业集中度持续提升，规模房企将强者恒强。

风险提示

• 房价大幅下跌风险
• 棚改不及预期风险

分组对比分析

• 营收集中度：龙头组2017年末营收占比达78%，2018年一季度升至73.2%，第三组则下降至10.3%。
• 业绩增速：2017年度第二组领先，但2018年一季度龙头组重回第一。
• 成本管控：龙头组成本管控能力最强，第三组最弱。
• 净利率：第三组净利率最高，2017年度和2018年一季度分别为10.6%和9.0%。

附：样本公司

• 第一组（19个）：万科A、保利地产、新城控股、荣盛发展、金地集团、首开股份、金科股份、阳光城、金融街、蓝光发展、泰禾集团、广宇发展、光明地产、华发股份、世茂股份、北辰实业、信达地产、云南城投、北京城建
• 第二组（23个）：中粮地产、滨江集团、福星股份、大名城、华远地产、迪马股份、中洲控股、中华企业、东湖高新、鲁商置业、新华联、上实发展、顺发恒业、南山控股、天房发展、京投发展、中交地产、苏宁环球、粤泰股份、美好置业、荣安地产、珠江实业、华联控股
• 第三组（28个）：天地源、广宇集团、万通地产、城投控股、南国置业、格力地产、世荣兆业、光大嘉宝、深振业A、中国国贸、合肥城建、宋都股份、电子城、华丽家族、万业企业、新黄浦、财信发展、栖霞建设、凤凰股份、张江高科、中弘股份、津滨发展、西藏城投、京能置业、粤宏远A、沙河股份、荣丰控股、亚太实业

评级标准

• 推荐：行业指数或公司股价超越市场平均回报20%及以上
• 谨慎推荐：行业指数或公司股价超越市场平均回报10%-20%
• 中性：行业指数或公司股价与市场平均回报相当
• 回避：行业指数或公司股价低于市场平均回报10%及以上

结论

房地产行业在2017年度及2018年一季度表现出结算规模回升、盈利水平提升、销售投资分化及负债率攀升的特点。龙头组表现最为稳健，但估值最低；第二组盈利改善，业绩弹性好；第三组业绩波动大，但净利率较高。分析师建议关注一二线龙头股及高成长性地产股，把握行业集中度提升和顺周期趋势带来的投资机会。同时提醒注意房价下跌和棚改不及预期等风险。