房地产开发行业三季报点评：规模平稳、盈利提高、负债攀升-20171109-银河证券-11页

房地产开发行业点评总结

核心内容

2017年11月9日发布的房地产开发行业三季报点评指出，房地产板块整体呈现结算规模平稳、盈利水平提升、销售与投资分化、负债大幅攀升的态势。

主要观点

1. 板块整体表现

• 营收增速由正转负：2017年前三季度板块营收增速降至-1.2%，主因是2016年高基数效应及龙头房企竣工结算集中在四季度。
• 毛利率显著提升：板块毛利率由2016年的19.5%升至23.2%，主要受益于过去两年房价超预期上涨。
• 销售与投资分化：销售增速明显放缓，而土地市场火热，经营支出同比增速达39.6%，反映出投资力度加大。
• 负债率攀升：净负债率由2016年三季度末的87.6%升至2017年三季度末的115.9%，创近4年新高，但货币资金对短期有息负债的覆盖率仍维持在1.34以上。

2. 分组比较分析

• 分组依据：按2017年前三季度营收将70家样本公司分为三组：第一组（营收>60亿，19家）、第二组（20-60亿，23家）、第三组（<20亿，28家）。
• 第一组表现稳健：集中度提升，营收占比达80.1%，盈利水平稳定，成本管控能力最强。
• 第二组盈利改善：近两年营收和业绩增速均领先于第一组，但2017年前三季度领先幅度收窄。盈利水平逐步接近第一组。
• 第三组波动剧烈：营收和盈利波动明显，2015年和2017年前三季度甚至出现下滑，盈利能力和稳定性最弱。

3. 投资建议

• 推荐龙头房企：如万科、保利、招商等，政策压制下集中度加速提升。
• 关注租赁政策受益股：如世联行。
• 看好三四线去库存标的：如新城控股。

关键信息

• 盈利与负债并存：板块盈利水平提升，但负债率大幅上升，尤其是龙头组。
• 销售市场与土地市场分化：销售增速放缓，而土地市场火热，反映房企对一线和二线城市的持续投资热情。
• 现金流与负债结构：尽管经营性净现金流出现负值，但货币资金对短期有息负债的覆盖率仍保持在1以上，显示偿债能力尚可。
• ROE与ROA分化：龙头组和第二组ROE、ROA水平显著高于第三组，且第二组因周转率和净利率提升，盈利水平逐步接近龙头组。

风险提示

• 政策超出预期：政策变化可能对行业结算规模及盈利水平产生影响。

评级标准

• 行业评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避，分别对应行业指数相对市场指数的超额收益。
• 公司评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避，分别对应公司股价相对分析师所覆盖股票的平均回报。

样本公司附录

• 第一组（19家）：万科、保利、荣盛、金地、金科、泰禾、金融街、阳光城、首开、华发、世茂、中天、信达、中粮、北京城建、福星、滨江、迪马、云南城投
• 第二组（23家）：顺发、华远、中华企业、银亿、大名城、中洲、荣安、新华联、鲁商、华业、珠江实业、华联控股、广宇发展、天房、苏宁、中弘、天地源、广宇集团、苏州高新、深振业、京投、格力、美好置业
• 第三组（28家）：万业、南国、世荣、光大嘉宝、栖霞、合肥城建、万通、卧龙、三湘、宋都、嘉凯城、ST松江、津滨发展、西藏城投、凤凰、财信、天保、京能、沙河、中交、粤宏远、绵石、浙江广厦、海航投资、ST亚太、ST新梅、SST前锋、绿景

图表与数据

• 图表1：板块利润表主要指标（2013-2017Q3）
• 图表2：板块营收、营业利润及归母净利润增速
• 图表3：板块毛利率、三费率及净利率
• 图表4：板块投资收益及少数股东权益情况
• 图表5：板块资产负债表及现金流量表主要指标
• 图表6-10：板块存货仓位、销售收入及经营支出增速、净负债率、货币覆盖率等关键指标
• 图表11：板块ROE及ROA
• 图表12-17：分组营收占比、业绩增速、三费率、毛利率、净利率等指标
• 图表18-27：分组财务指标及估值水平

估值水平

• 第一组估值最低：PE TTM为11.4倍，PB LF为1.63倍。
• 第二、第三组估值较高：PE TTM均超过20倍，PB LF也高于第一组。

分析师信息

• 分析师：陈智旭
• 联系方式：021-20252646，chenzhixu@chinastock.com.cn
• 执业证书编号：S0130516090001

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