20180512-中国银河-房地产行业2017年报及2018年一季报回顾_销售投资分化_盈利水平提升_22页_824kb

房地产行业深度报告总结

核心内容

本报告分析了2017年度及2018年一季度房地产行业的财务表现与市场趋势，重点围绕结算规模、盈利水平、销售与投资分化以及负债攀升等方面展开。

主要观点

1. 板块财务表现

• 营收增速波动：2017年度营收增速下降至6.8%，但2018年一季度回升至21.8%，接近2015年的较高水平。
• 盈利水平提升：板块毛利率由2016年的19.7%提升至2017年的23.4%，为近五年最高水平；净利率也有所提升，2018年一季度达10.6%。
• 投资收益增强：2017年度投资净收益占营业利润的比重提升至15.2%，显示投资对业绩的影响增强。
• 负债率大幅上升：净负债率由2016年的82.2%攀升至2018年一季度的118.2%，剔除预收账款后的资产负债率也创近五年新高。

2. 销售与投资分化

• 销售增速放缓：2017年销售市场增速明显放缓，一季度略有回升，但整体趋势仍显示销售增速下行。
• 土地市场热度不减：经营支出增速仍维持在历史高位，反映土地市场投资力度大。
• 政策影响显著：政策调控导致销售与投资出现分化，尤其是三四线城市销售下行，而一二线城市投资热度持续。

3. 板块分组表现

• 分组标准：根据营收规模将70个样本公司分为三组：第一组（营收>140亿元）、第二组（40-140亿元）、第三组（<40亿元）。
• 龙头组表现稳健：第一组营收集中度在2017年末达到78%，且2018年一季度营收增速领先。
• 第二组盈利改善：第二组在2017年度业绩增速领先，但2018年一季度被第一组超越。
• 第三组业绩波动大：第三组营收增速波动明显，2015年一季度和2017年全年甚至为负。

关键信息

1. 财务指标

• 营收与利润：2017年度营收10,575亿元，营业利润1,867亿元；2018年一季度营收1,589亿元，营业利润238亿元。
• 毛利率：2017年度为23.4%，2018年一季度继续提升。
• 净利率：2017年度为10.6%，2018年一季度为9.0%。
• 三费率：2017年度为6.3%，2018年一季度为6.4%。
• 净负债率：2017年末为100.6%，2018年一季度达118.2%。
• 货币资金/短期有息负债：维持在1以上，龙头组的货币覆盖水平更高。

2. 估值水平

• PE TTM：龙头组为10.35倍，第二组为13.6倍，第三组为17倍。
• PB：龙头组为1.5倍，第二组为1.7倍，第三组为3倍。

3. 投资建议

• 关注一二线城市：认为一二线城市热度有望超预期，建议关注低估值的一二线龙头股及高成长潜力的优质地产股。
• 三大主线：
  1. 低估值的一二线龙头地产股：招商蛇口、万科A、保利地产、华夏幸福、荣盛发展
  2. 高成长的优质地产股：新城控股、阳光城、蓝光发展
  3. 资源优势强劲的地产股：华侨城A

风险提示

• 房价大幅下跌风险：若房价出现明显下跌，将对行业盈利造成影响。
• 棚改不及预期风险：三四线城市棚改政策若未达预期，将影响去库存进程。

总结

房地产行业在2017年度及2018年一季度表现出结算规模回升、盈利水平提升、销售与投资分化、负债大幅攀升的特点。龙头组在营收与业绩增速上表现稳健，第二组盈利改善，第三组业绩波动较大。随着行业集中度的提升，建议关注低估值的一二线龙头股及具有高成长潜力的优质地产股，同时警惕房价下跌与棚改不及预期的风险。