2020年4月份青岛房地产市场月度简报_69页_11mb

青岛房地产市场月度简报总结（2020年4月）

核心内容概览

2020年4月青岛房地产市场呈现供销两旺趋势，但部分市场如商业和办公市场供大于求，去化周期延长。政策层面，中央继续强调“房住不炒”，同时LPR下调，带动购房成本下降。城阳推出人才住房政策升级，吸引高层次人才购房。土地市场供应减少但成交量上升，小地块成为主力。商品房市场整体活跃，但库存压力仍存。二手房市场活跃度提升，黄岛区成为成交主力。

主要观点

• 政策调控：中央政治局会议重申“房住不炒”，LPR下调10个基点，有助于降低购房成本。
• 人才政策：城阳推出共有产权房政策升级，五至七类人才可在上马棘洪滩享受零首付购房，提升市场吸引力。
• 土地市场：4月土地供应量下降，但成交量大幅上升，小地块为主力，黄岛区楼面地价最高。
• 商品房市场：供销齐升，但供大于求，库存增加，去化周期维持在25个月。城阳、原胶南为供销热点区域。
• 别墅市场：供销上升，但去化周期延长至27个月，单价和面积段分布集中。
• 商业市场：供应量上升，但成交量和价格下跌，去化周期升至71个月。
• 办公市场：供应和销售面积下降，去化周期升至77个月。
• 公寓市场：供应大幅上升，销售面积增长有限，去化周期升至67个月。
• 广告市场：黄岛区广告投放最多，鲁信随珠花园为投放主力。

关键信息

1. 市场综述

• 4月青岛商品房市场供销两旺，成交均价小幅下降。
• 4月商品房新增15971套，销售12302套，去化率为45%。
• 商品住宅市场新增12241套，销售11086套，成交均价环比微涨0.4%，同比下降1.4%。
• 别墅市场新增810套，销售610套，成交均价环比下降4%，同比下降1%。
• 商业市场新增1074套，销售383套，成交均价环比下降14%，同比下降8%。
• 办公市场新增50套，销售172套，成交均价环比下降10%，同比下降4%。
• 公寓市场新增供应2606套，销售661套，成交均价环比下降3%，同比下降9%。
• 房地产景气指数上涨，经济逐步复苏。

2. 政策与市场动态

• LPR下调：5年期以上LPR下降10个基点，首套贷款利率不得低于4.65%，二套不得低于5.25%。
• 人才住房政策：城阳拟建1.2万套人才住房，高新区配建2000套，部分区域零首付购房。
• 限售政策调整：青岛取消限售百日政策，部分区域可放宽交易限制。
• 土地市场：4月土地供应量下降81%，成交量上升166%，小地块为主力。
• 央行降准：释放长期资金约4000亿元，支持实体经济发展。
• 住建部政策：发布《全国房屋网签备案业务数据标准》，推动数据共享。

3. 区域表现

• 商品房市场：辅城区为供销热点，原胶南市库存最高，李沧区去化压力较小。
• 商品住宅市场：城阳区成交量最大，原胶南、胶州、原黄岛紧随其后。
• 别墅市场：胶南市和城阳区为主要成交区域，140-180m²为成交主力面积段。
• 商业市场：近郊区和远郊区较为活跃，社区商业为成交主力。
• 办公市场：去化周期较长，市场活跃度较低。
• 公寓市场：去化周期为67个月，市场供应量增长显著。

4. 数据与趋势

• 商品房存量：截至4月末全市商品房存量2967万㎡，去化周期25个月。
• 商品住宅存量：1810万㎡，去化周期18个月。
• 别墅存量：213.1万㎡，去化周期27个月。
• 商业存量：619.6万㎡，去化周期71个月。
• 办公存量：292万㎡，去化周期77个月。
• 公寓存量：245.5万㎡，去化周期67个月。
• 价格走势：商品房成交均价14112元/㎡，商品住宅成交均价14108元/㎡，别墅均价18767元/㎡，商业均价14890元/㎡，办公均价14069元/㎡，公寓均价13030元/㎡。
• 土地成交：平均楼面地价2424元/㎡，黄岛区楼面地价最高为4065元/㎡。

5. 重点企业与项目

• 商品房市场：融创中国销售金额第一，龙湖集团、鑫江置业为销售面积和金额的主力。
• 别墅市场：融创中国为销售金额冠军，华地仟佰墅为销售面积榜首。
• 商业市场：中交中央公元新增面积第一，金地集团为销售额冠军。
• 土地市场：龙湖集团拿地面积最大，和达集团拿地金额最高。

6. 营销与活动

• 4月营销活动以线上优惠促销、品牌活动、DIY活动为主。
• 共有22个项目加推，推出2955套房源，去化1330套，去化率45%。

7. 未来展望

• 城阳人才住房政策可能进一步落地，吸引更多人才购房。
• 商业市场去化周期较长，需关注后续政策支持。
• 办公市场去化压力较大，可能需通过政策调整促进销售。
• 住宅市场整体活跃，但部分区域库存压力较大，需关注去化速度。

总结

2020年4月青岛房地产市场整体呈现供销两旺趋势，但部分细分市场如商业和办公市场面临供大于求的问题。政策层面，中央继续坚持“房住不炒”，同时LPR下调和人才住房政策升级为市场注入活力。土地市场供应减少但成交量上升，小地块成为主要成交来源。商品房市场活跃，但库存压力仍存，而别墅市场价格小幅下降，去化周期延长。未来需关注政策对市场的影响，以及各细分市场的去化情况。