20230108-西南证券-房地产行业周报_住建部支持首套房刚需_首套房建立贷款利率调整机制_16页_2mb

房地产行业周报总结

核心内容

2023年1月首周，重点32城新房销售面积累计同比上升10%，环比上升1.0%；12城二手房成交面积累计同比上升101%，环比上升9%。其中一线城市表现强劲，北京、上海同比和环比均实现正增长，而深圳则出现较大下降。二线城市中济南、青岛、南京等城市表现较好，三四线城市整体销售面积同比和环比均下降，但部分城市如惠州、江阴、江门等表现相对较好。

主要观点

1. 政策支持首套房刚需
   住建部表态支持首套房刚需，强调因城施策、精准施策，分类调整首付比例和首套利率。央行、银保监会建立首套住房贷款利率动态调整机制，对新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性下调或取消首套住房贷款利率政策下限，进一步延续929新政。

2. 房企融资环境改善
   房企非银融资有修复迹象，但整体仍保持较大跌幅。2022年12月房企非银融资总额为655.8亿元，同比下降32.9%，环比上升34.2%。全年非银融资总额为8457.4亿元，同比下降50.7%。融资成本进一步下降，1-12月行业平均融资利率为3.94%，同比下降1.55个百分点。

3. 市场活跃度回升
   2023年元旦假期期间，重点城市新建商品住宅成交面积较2022年元旦假期增长超两成，主要得益于疫情感染过峰后的需求释放和核心城市政策优化。

4. 房企拿地集中度上升
   2022年房企拿地集中度提升，TOP10房企新增货值占比超四成，央国企仍是拿地主力，地方城投公司托底拿地明显，民企占比锐减至9%。

5. 投资建议
   当前板块应关注两条投资主线：

   • 开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等。
   • 物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。

关键信息

市场表现

• 申万地产板块上周上涨3.88%，年初以来上涨3.88%，相对沪深300排名8/28。
• 板块交易额982.35亿元，环比上涨0.04%。
• 个股方面，数源科技、三湘印象、滨江集团涨幅显著，而大连友谊、深振业A、皇庭国际跌幅显著。
• 港股通内房股中，合生创展集团、新城发展、旭辉控股集团等表现强势，碧桂园、龙湖集团、旭辉控股集团成交额均超过18亿元。
• 物管股中，中海物业、保利物业、滨江服务涨幅靠前，佳兆业美好股票下跌。

重点房企表现

• 保利发展：2022年全年累计合同销售金额为4169.7亿元，同比下降33.58%。
• 滨江集团：2022年全年累计合同销售金额为3354.3亿元，同比下降35.94%。
• 万科A：2022年全年累计合同销售金额为4169.7亿元，同比下降33.58%。
• 华润置地：2022年全年累计合约销售金额为403.17亿元，同比下降43.4%。
• 世茂集团：2022年全年累计合约销售金额为865.2亿元，同比下降67.85%。
• 雅居乐：2022年全年预售金额为652.3亿元，同比下降明显。

融资数据

• 2022年12月房企非银融资总额为655.8亿元，同比下降32.9%。
• 信用债、信托、ABS融资占比分别为62.6%、6.8%、30.6%，各融资渠道同比均有下降。
• 2023年信用债到期规模为6316亿元，海外债到期规模为3264亿元，1-4月债务到期压力加大。

政策动态

• 河南省实施“交房即交证”政策。
• 绍兴市延长部分房地产政策使用时间至2023年底。
• 福州、郑州、随州等地出台多项支持房地产市场平稳健康发展的政策，包括降低首付比例、提高公积金贷款额度、购房补贴等。

风险提示

1. 销售恢复不及预期
2. 政策效果不及预期
3. 行业流动性风险

数据支持

• 基础数据：股票家数115家，行业总市值16,013.03亿元，流通市值15,388.14亿元，行业市盈率TTM为13.6，沪深300市盈率TTM为11.6。
• 图表：包含多个图表，展示房地产行业融资规模、政策受益城市、个股表现等。

总结

当前房地产市场在政策支持下有所回暖，尤其是首套房政策的优化和融资环境的改善，为行业提供了新的发展契机。开发企业与物管企业作为主要投资方向，表现较为积极，但行业整体仍面临销售恢复、政策效果和流动性等多重风险。建议投资者关注政策受益的房企及物管企业，合理评估风险与收益。