20230108-国盛证券-房地产开发2023W1_新房同比+2.8_二手房同比+17.0_央行延续房贷利率宽松政策_14页_785kb

报告摘要

2023年第一周，房地产行业政策与市场表现呈现以下特点：

政策层面：央行延续阶段性房贷利率宽松政策，建立首套住房贷款利率动态调整机制，进一步扩大了符合条件的城市数量，从9月的23城增至38城。住建部部长提出支持首套住房需求，预计后续将有更多需求端政策出台。
市场表现：中信房地产指数累计变动幅度为3.3%，在29个中信行业板块中排名第11位。本周上涨个股增加，共95支，下跌个股为41支。
新房成交：30个样本城市新房成交面积为291.4万平方米，环比下降30.1%，同比提升2.8%。其中，一线城市新房成交面积为84.3万平方米，同比4.7%；二线城市为169.6万平方米，同比11.0%；三线城市为37.6万平方米，同比下降25.1%。
二手房成交：13个重点城市二手房成交面积合计80.5万平方米，环比增长13.2%，同比增长17.0%。其中，二线城市二手房成交面积环比增长显著，达61.6%。
信用债市场：本周房企信用债发行规模为91.82亿元，环比增加25.32亿元；偿还规模为111.27亿元，环比增加20.63亿元；净融资额为-19.45亿元，环比增加4.69亿元。

政策支持：房贷利率宽松政策与新建住房价格走势挂钩，进一步支持刚需和刚改类住房需求。预计后续将出台更多需求端政策，如调整房屋套数认定、降低二套首付比例等。
市场复苏预期：尽管新房成交环比下降，但同比仍保持增长，尤其在二线城市表现突出。二手房市场则呈现明显回暖趋势，特别是二线城市成交面积大幅增长。
投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，认为在2023年Q1或Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。重点推荐受益于需求侧复苏、竞争格局改善及一线城市量价修复的公司。

受益于需求侧复苏：A股关注保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋。
受益于一线城市量价修复：区域型公司。
受益于竣工链复苏及防疫放松：物业板块关注招商积余（A股）、华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云（H股）。

一线城市：北京（+21.5%）、上海（+14.6%）、广州（-7.3%）、深圳（-50.5%）。
二线城市：杭州（+113.0%）、江门（+47.3%）、武汉（+43.1%）等6城同比正增长；芜湖（-90.1%）、云浮（-81.2%）、扬州（-61.4%）等16城同比负增长。
三线城市：整体同比负增长，部分城市如扬州（+80%）、佛山（+16%）环比有所增长。

中信房地产指数：累计变动幅度为3.3%，领先大盘0.50个百分点。
上涨个股：共95支，较上周增长54支，涨幅前五为东旭蓝天（+20.7%）、新城控股（+9.7%）、*ST松江（+9.6%）、乾景园林（+8.8%）、中南建设（+8.2%）。
下跌个股：共41支，跌幅前五为深振业A（-8.9%）、祥源文化（-7.0%）、深赛格（-5.3%）、皇庭国际（-5.2%）、深深房A（-4.5%）。