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房地产开发Ⅱ：金科股份（000656.SZ）分析总结

核心内容概述

本报告主要分析金科股份（000656.SZ）在大重庆及长江中游城市圈的价值重估机遇，指出其作为重庆本地龙头开发商，有望受益于城市和土地价值的提升。同时，报告提供了详细的财务预测、投资评级以及风险提示，认为金科未来三年收入CAGR将达到35%，2013-2015年EPS分别为1.46、2.12、2.70元，对应PE分别为9.7、6.7、5.3，且当前股价相对于NAV折价19%，具备投资吸引力。

主要观点与关键信息

一、大重庆城市价值重估

• 城市圈发展：以重庆、成都、武汉、长沙、合肥为代表的长江中游城市圈将成为下一个新兴增长极，重庆有望成为其中增长最快的城市之一。
• 人口与经济趋势：
  • 重庆GDP平均增速超过15%，预计2020年城市化率将达65%，城市人口增量将超过300万。
  • 重庆周边区县GDP增速更快，人均GDP向中心区收敛，土地供应开始向区县扩散。
• 城市化进程：重庆及周边区县城市化率较低，仍有较大提升空间，未来将吸引更多人口流入。

二、金科的价值与增长潜力

• 外因：金科立足于大重庆周边，布局长江中游市场，将享受城市价值重估带来的溢价效应。
• 内因：作为重庆本地龙头开发商，金科具备良好的运营效率和产品结构，以“首置首改”为主导，80%为刚需产品，20%为改善型产品。
• 发展战略：
  • 实施“1030”战略，未来10年进入大重庆周边30个区县。
  • 布局长江中游市场，逐步收缩渤海湾市场，集中资源发展潜力区域。
• 2013年增长预期：
  • 新推盘货值约250亿元，全年可售货值约400亿元，销售有望实现高增长。
  • 推盘节奏更均衡，预计全年销售额在210-240亿元之间。

三、盈利预测与估值

• 收入增长：未来三年收入CAGR达35%，2013-2015年收入增速分别为38.63%、35.51%、30.80%。
• 净利润增长：未来三年净利润CAGR为32%、45%、28%。
• 每股盈利：2013-2015年EPS分别为1.46、2.12、2.70元。
• 估值：2013年底每股NAV为17.6元，当前股价相对于NAV折价19%，估值水平具备吸引力。
• 投资评级：首次覆盖，给予“推荐”评级。

四、财务指标与市场表现

• 主要财务指标（单位：百万）：
  • 2012年主营收入10349，净利润1279。
  • 2013年主营收入预计14347，净利润预计1686。
  • 2014年主营收入预计19441，净利润预计2452。
  • 2015年主营收入预计25429，净利润预计3126。
• 市盈率（PE）：2012年12.86，2013年9.76，2014年6.71，2015年5.26。
• 市净率（P/B）：2012年2.37，2013年1.91，2014年1.48，2015年1.16。
• 每股净资产：2012年6.32，2013年预计7.45，2014年9.57，2015年12.27。
• 资产负债率：2012年84.9%，预计未来几年维持在84%以上。

五、风险提示

1. 行业调控超预期。
2. 小非集中减持。

投资建议

• 投资评级：推荐。
• 评级变动：首次评级。
• 预期表现：未来6个月内，预计金科股价将超越沪深300指数10%-20%。

图表与数据支持

• 图表1：城市价值的基本要素。
• 图表2：城市圈之间的梯度式发展。
• 图表3：长江中游城市圈将成为下一个新兴增长极。
• 图表4：交通运输基础设施发展情况。
• 图表5：长江中游经济区域GDP占比。
• 图表6：重庆是长江中游城市中增长最快的地方之一。
• 图表7：重庆已是“万亿俱乐部”成员。
• 图表8：2020年左右重庆将成为经济总量最大的城市之一。
• 图表9：重庆城市化进程仍处于上升期。
• 图表10：人口流动轨迹开始发生转变。
• 图表11：中心城市与周边区县的梯度发展。
• 图表12：重庆市不同区域人口占比和城镇化率。
• 图表13：2015年重庆市都市区空间格局和人口分布规划。
• 图表14：重庆市不同区县经济增速对比。
• 图表15：周边区县建设用地供应比重逐步上升。
• 图表16：金科项目布局。
• 图表17：大重庆周边市场是金科近期增长重点。
• 图表18：金科不同类型产品占比。
• 图表19：重点公司ROE比较。
• 图表20：重点公司销售利润率比较。
• 图表21：拿地支出/合同销售额处于较高水平。
• 图表22：重点公司销售额与土地购置款对比。
• 图表23：土地储备分布（按权益未结建筑面积）。
• 图表24：2013年销售将实现高增长。
• 图表25：2013年新推盘货值分布。
• 图表26：2013年推盘节奏更均衡。
• 图表27：主营业务收入拆分预测。
• 图表28：NAV估值结果一览。
• 图表29：金科的13PE处于较低水平。
• 图表30：金科的13P/S处于较低水平。

分析师信息

• 杨现领：房地产行业高级分析师，经济学博士，三年证券行业研究经验。
• 解睿：房地产行业分析师，金融学硕士，三年证券行业研究经验。

免责声明

本报告仅供华创证券有限责任公司客户使用，不构成投资建议，市场有风险，投资需谨慎。