深度报告-20210429-兴业证券-房地产行业深度研究报告_集中供地跟踪系列二_广州溢价率较一季度略有下降_分化明显_9页_546kb

广州土地集中出让分析总结

核心内容

2021年4月26日至27日，广州市在“双集中”政策下进行了首次土地集中出让，共推出48宗住宅用地，其中42宗成功成交，6宗流拍，总成交金额达906.02亿元。本次供地量占全年计划的62.1%，占三批供地计划的62.6%，供地结构以外围及近郊区为主，核心区域占比不高。

主要观点

• 溢价率略有下降但整体仍较高：本次42宗成交地块的平均溢价率为11.7%，较一季度的12.9%略有下滑，但高于2020年的8.7%和2019年的7.0%。这表明市场热度依然不减，但房企在拿地时更加谨慎。
• 热门板块溢价率高，部分地块进入摇号环节：黄埔区和番禺区的4宗地块进入摇号，其中黄埔区知识城板块的两宗地块楼面价与当前新房售价接近，市场关注度高。白云区金沙洲地块封顶成交，楼面价达42000元/平方米。
• 外围区域地块底价成交及流拍比例较高：42宗成交地块中，20宗以底价成交，占推出地块的41.7%。此外，6宗地块流拍，流拍率12.5%，主要集中在增城区，但整体流拍率较以往有所下降。

关键信息

投资建议

• 建议关注具有稳定现金流业务临界点的公司，如金地集团、万科A、新城控股、奥园美谷（社服覆盖）。
• 长期看好保利地产和招商积余。

风险提示

• 居民杠杆大幅收紧：包括消费贷、按揭等政策的收紧可能导致市场资金紧张。
• 行业融资超预期收紧：若融资政策出现大幅收紧，可能对房企的资金链造成压力。

重点公司预测（EPS/元）

供地结构分析

• 中心区供地占比不高：本次供地以外围及近郊区为主，与2020年供地结构相似。
• 黄埔区表现突出：黄埔区推出3宗地全部进入摇号环节，知识城板块楼面价与当前房价接近，显示出较高的市场价值和投资热度。
• 增城区流拍情况较多：增城区有4宗流拍，去年流拍率较高，但本次有所改善。

市场动态

• 销售回暖：近期新房和二手房销售同环比均有所提升，市场整体表现向好。
• 行业竞争加剧：部分热门地块因高溢价率吸引众多房企参与，而外围地块则因市场预期不佳出现底价成交或流拍。

数据来源与分析师

• 报告来源：兴业证券经济与金融研究院
• 分析师：
  • 阎常铭（S0190514110001）
  • 徐鸥鹭（S0190519080008）
  • 靳璐瑜（S0190520080003）

报告结构

1. 广州本次供地量较大，核心区域占比不高
2. 溢价率较一季度略有下降，但分化明显
   • 溢价率较一季度略有下降，但仍然不低
   • 热门板块溢价率较高，甚至摇号
   • 外围区域地块底价成交及流拍比例较高

图表说明

• 图表1：广州市2021年三批供地计划（万方）
• 图表2：广州今年计划供应住宅用地634万方，首批占比62.1%
• 图表3：本次集中供地广州供应结构（宗）
• 图表4：2020年广州供应结构（宗）
• 图表5：广州市本次出让情况（单位：宗）
• 图表6：本次集中出让溢价率11.7%
• 图表7：广州历年住宅类用地成交溢价率
• 图表8：黄浦区知识城板块出让位置及周边新盘
• 图表9：知识城板块成交和周边售价
• 图表10：底价成交地块占推出地块比重
• 图表11：广州过往流拍率情况
• 图表12：广州本次成交情况

投资评级说明

• 股票评级：买入（相对指数涨幅>15%）、审慎增持（相对指数涨幅5%~15%）、中性（相对指数涨幅-5%~5%）、减持（相对指数涨幅<-5%）
• 行业评级：推荐（相对表现优于指数）、中性（相对表现与指数持平）、回避（相对表现弱于指数）

信息披露

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