房企信用风险分析及未来政策推演：房企风险暴露之前是否有迹可循？_21页_1mb

房企信用风险分析及未来政策推演总结

核心内容

本报告分析了2021年房地产行业面临的信用风险，并探讨了政策环境对行业的影响。报告指出，房企信用风险的暴露是由多重因素共同作用的结果，包括信贷收缩、销售超预期下滑、经营战略失误及内部管理问题。尽管行业整体风险指标较为健康，但部分房企的风险事件可能对市场情绪产生影响，行业将加速出清，集中度进一步提升。

主要观点

• 房企信用风险的触发原因：信贷收缩导致资金流转受阻，销售超预期下滑进一步加剧资金压力，叠加经营战略失误和内部管理问题，房企面临信用违约风险。
• 风险暴露前的财务指标：存在信用风险的房企通常表现出以下特征：
  • 现金流：筹资性现金流入占比高，净现金流处于低位甚至为负。
  • 杠杆结构：普遍踩线“三道红线”，负债率高，净负债率高，现金短债比偏低。
  • 存货周转率：较低，去化压力大，反映企业存货变现能力不足。
  • 融资成本：平均融资成本高，且持续攀升，限制企业开源能力。
• 行业整体风险：目前行业风险指标整体健康，多数房企表现良好，如万科、金地、保利、中海、世茂、龙湖、华润等，但部分房企如恒大、华夏幸福、新力、花样年等存在风险，需警惕其财务状况。
• 政策转向：政策开始向“维稳”方向调整，但不会简单重复“大放水”式放松。央行和地方层面均释放出放松信号，支持刚需，但“房住不炒”仍是主基调。
• 投资建议：建议关注经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企，如万科A、保利地产、金地集团、新城控股、金科股份等。同时，物业管理公司如金科服务、旭辉永升服务、新大正也值得关注。

关键信息

一、触发房企信用风险原因

• 信贷收缩：2021年1-8月，国内贷款下降6.1%，自筹资金增长9.3%，定金及预收款增长31.3%，个人按揭贷款增长13.4%。8月国内贷款和自筹资金增速分别为-20%和-1%，均处于历史低位。
• 销售下滑：2021年1-8月，商品房销售面积同比增长15.9%，销售金额同比增长22.8%，8月单月销售面积和金额增速分别为-16%和-19%。9月30城新房销售面积同比-33.44%，成交套数同比-32.57%，销售持续降温。
• 经营战略失误与管理问题：高杠杆房企在融资收紧和销售下滑的双重打击下，流动性风险加剧，内部管理问题导致企业难以有效应对市场变化。

二、房企风险暴露前的财务指标

• 现金流：存在信用风险房企的筹资性现金流入占比持续高于经营性现金流入，净现金流处于低位甚至为负，如华夏幸福2020年净现金流-151.98亿元，恒大2020年净现金流-20.82亿元。
• 杠杆结构：多数房企踩线“三道红线”，如华夏幸福2021H1剔除预收账款后的资产负债率78.34%，净负债率211.13%，现金短债比0.11。
• 存货周转率：存在信用风险房企的存货周转率普遍偏低，如华夏幸福2021H1存货周转率0.11，恒大2021H1存货周转率0.14。
• 融资成本：爆雷房企的平均融资成本普遍较高，如华夏幸福2021H1平均融资成本7.94%，恒大9.02%。

三、行业整体风险可控

• 风险指标健康：A+H股房企平均净现金流55.47亿元，平均存货周转率0.32，平均剔除预收账款后的资产负债率71.01%，平均净负债率89.28%，平均现金短债比1.90，平均综合融资成本6.09%。
• “优等生”居多：万科、金地、保利、中海、世茂、龙湖、华润等房企在风险指标方面表现优异，具备较强的抗风险能力。

四、政策转向与行业展望

• 政策基调：“房住不炒”仍是主基调，但政策开始向“维稳”倾斜，央行释放按揭贷款和房企信贷放松信号，地方层面库存压力大的城市跟进哈尔滨，出台政策促进需求释放。
• 政策工具变化：政策“松”少“紧”多，历史不会简单重复，政策转向更多体现在“限涨”与“限跌”并行，而非“大放水”式宽松。
• 行业周期变化：本轮地产周期周期性减弱，政策调控更加精细化，行业进入调整阶段。

五、投资建议

• 关注优质房企：建议关注万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）等住宅开发龙头股。
• 关注物业管理公司：建议关注金科服务（9666.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）等优质物业管理公司。

六、风险提示

• 风险事件发酵超预期：个别房企信用风险可能对市场情绪造成影响。
• 融资环境改善不及预期：融资政策若未能有效改善，可能进一步加剧行业风险。

结论

房地产行业在当前政策和市场环境下，整体风险可控，但部分房企因财务结构和经营策略问题面临信用风险。随着政策转向和市场调整，行业将加速出清，优质房企有望进一步集中，投资机会集中在经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部企业。