深度报告-20211015-中国银河-房地产行业_房企信用风险分析及未来政策推演-房企风险暴露之前是否有迹可循__21页_1mb

房企风险暴露之前是否有迹可循？——房地产行业深度报告总结

核心内容

本报告分析了2021年房地产行业信用风险的触发原因、风险预警信号、行业整体风险状况以及政策转向的可能趋势，为投资者提供投资建议和风险提示。

主要观点

• 信用风险触发因素：房企信用风险的暴露是多重因素叠加的结果，包括信贷收缩、销售下滑、杠杆率高、融资成本攀升等。
• 风险预警指标：房企在风险暴露前，其财务指标可提供预警信号，包括现金流结构、杠杆结构、存货周转率和融资成本。
• 行业整体风险：目前行业整体风险指标较为健康，优质房企表现稳健，但部分企业存在风险隐患。
• 政策转向趋势：政策层面开始释放维稳信号，但“大放水”式放松难以再现，政策导向由“紧”转向“稳”。
• 投资建议：当前是布局优质房企的好时机，建议关注龙头房企和物业管理公司。

关键信息

一、触发房企信用风险原因探究

（一）信贷收缩埋下“爆雷”隐患

• 2021年1-8月，国内贷款同比下降6.1%，自筹资金增速放缓。
• 定金及预收款成为房企主要资金来源，占比达38.0%。
• 信贷收缩导致房企资金流转受阻，尤其对高杠杆房企影响显著。

（二）销售超预期下滑加速风险暴露

• 2021年1-8月，商品房销售面积和销售额增速分别为15.9%和22.8%，但8月单月销售增速大幅下降。
• 9月30城新房销售面积同比增速为-33.44%，环比增速为-7.46%，显示销售市场降温。
• 基本面尚未触底，叠加政策收紧和融资环境恶化，房企风险进一步暴露。

二、房企风险暴露之前的财务指标可见端倪

（一）现金流：依赖筹资维系资金链

• 存在信用风险房企的筹资性现金流入占比持续高于经营性现金流入。
• 例如：华夏幸福筹资性现金流入占比达60.25%，恒大达62.36%，新力达66.21%。

（二）杠杆结构：三道红线踩线较多

• 房企普遍杠杆较高，多数企业踩线“三道红线”。
• 例如：华夏幸福净负债率211.13%，恒大净负债率117.99%，新力净负债率76.76%。

（三）存货周转率：去化压力仍在

• 存货周转率普遍偏低，反映房企去化困难。
• 例如：华夏幸福存货周转率0.11，恒大0.14，新力0.16，花样年0.24。

（四）融资成本：企业开源受限

• 爆雷房企的平均融资成本普遍较高，并持续攀升。
• 例如：华夏幸福平均融资成本达7.94%，恒大达9.02%，新力达8.70%。

三、行业风险可控，“优等生”比例居高

（一）行业风险指标整体健康

• A+H股房企平均净现金流为55.47亿元，平均存货周转率为0.32。
• 平均剔除预收账款后的资产负债率为71.01%，净负债率为89.28%，现金短债比为1.90。
• 行业整体风险可控，多数企业表现稳健。

（二）“优等生”经营稳健，“差等生”逐步退场

• 优质房企如万科、金地、保利、中海、世茂、龙湖、华润等表现优异。
• 部分企业如恒大、蓝光、泰禾、奥园等需警惕其财务指标。
• 随着风险事件落地，行业将加速出清，信用格局重构，集中度进一步提升。

四、周期的历史会重演吗？

（一）本轮地产周期的周期性减弱

• 16年以来，政策以“房住不炒”为主，整体政策偏紧。
• 房企面临销售降温、土地流拍、融资受限等多重压力。

（二）政策转向拉开序幕

• 中央层面开始释放维稳信号，强调对刚需的支持。
• 地方层面，如哈尔滨等城市出台政策促进房地产市场平稳发展。
• 政策不会简单重复历史，而是“限涨”和“限跌”并行。

五、投资建议

• 关注优质房企：万科A、保利发展、金地集团、新城控股、金科股份等。
• 关注物业管理公司：金科服务、旭辉永升服务、新大正。
• 布局时机：四季度为较好的布局时机，行业在“基本面底部区域”+“政策底”下具备估值提升空间。
• 政策预期：央行层面可期待按揭贷款和房企信贷的放松，地方层面库存压力较大的城市也将跟进政策放松。

六、风险提示

• 风险事件发酵超预期。
• 融资环境改善不及预期。

行业展望

房地产行业正经历风险出清和信用格局重构的过程，优质房企有望受益于政策支持和市场集中度提升，成为未来的赢家。政策虽趋于宽松，但“房住不炒”的主基调不会改变，未来仍将以稳为主，支持刚性需求，抑制投机行为。