20220306-南华期货-房地产市场发展脉络梳理（2014年-2016年）_11页_1mb

南华期货宏观周报：房地产市场发展脉络梳理（2014—2016年）

核心内容

本文回顾了2014年至2016年期间中国房地产市场的发展历程，重点梳理了这一阶段的房地产调控政策及其对市场的影响。通过分析政策出台的时间、内容和效果，为当前房地产市场政策的制定和效果评估提供历史参照。

主要观点

• 2014年政策转向：房地产调控政策开始从“限购限贷”转向“支持性政策”，中央层面首次不再提及“房地产调控”，地方政府率先放松限购政策。
• 政策放松的阶段性特征：2014年政策以支持房企融资和购房需求为主，2015年进一步降低购房门槛和交易成本，2016年则因城施策，房价和投资出现分化。
• 政策效果显现滞后：尽管政策密集出台，但市场企稳仍需时间，2015年4月房价才开始企稳，12月房地产开发投资累计同比才迎来转折。
• 当前政策环境对比：当前房地产政策力度虽强，但市场仍低迷，政策效果显现仍需时间，表明房地产支持政策仍有提升空间。

关键信息

2014年房地产政策

• 3月：政府工作报告首次未提“房地产调控”，释放政策宽松信号。
• 5月：人行要求银行优先满足首次购房贷款需求，改善房贷审批流程。
• 6月：呼和浩特成为首个取消限购的城市，地方政府层面政策放松开始。
• 9月：人行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确首套房贷款政策，放宽房企融资渠道。
• 10月：公积金贷款条件放宽，职工连续缴存6个月即可申请，异地使用政策推进。
• 11月：人行降息，一年期贷款基准利率下调至5.6%，虽非救市，但对房地产市场有明显利好。

2015年房地产政策

• 3月：个人转让2年以上住房免征营业税，二套房首付降至4成，公积金首套房首付降至20%。
• 8月：取消境外个人购房限制，扩大购买群体。
• 9月：降低房屋转让手续费，推进异地贷款政策，调整公积金贷款额度和期限。
• 11月：国务院征求意见稿放宽公积金使用范围，支持购买地方政府债券、政策性金融债等。
• 2015年全年：人行共降准5次、降息5次，强化货币宽松氛围，刺激购房需求。

2016年房地产政策

• 2月：不限购城市首套房首付降至20%，二套房降至30%。
• 2月：非一线城市契税和营业税下调，进一步刺激购房需求。
• 3月：人行再次降准，强化流动性支持。
• 城市分化明显：一线城市限购限贷升级，部分二线城市收紧，三四线城市开始首次限购。

政策效果与市场反应

• 房地产市场库存高企，2014年11月商品房待售面积达40806万平方米，累计同比39.4%，创历史新高。
• 房地产开发投资累计同比从2013年底的19.8%一路下滑至2015年底的1%。
• 2015年4月房价开始企稳，12月房地产开发投资累计同比迎来转折点。
• 房地产政策对市场的影响存在滞后性，政策出台后需数月甚至更长时间才能显现效果。

当前房地产政策评判

• 政策底已至：自2022年11月起，房地产支持政策密集出台，但市场仍低迷，销售量未明显回升。
• 政策力度不足：当前政策虽有降准、降息、降低首付等措施，但与2014年相比仍有差距。
• 政策效果待观察：市场是否能企稳，仍需时间，当前GDP增长目标为5.5%，显示政策仍有提升空间。

风险提示

• 参考资料不够全面，分析结果可能存在偏差。
• 政策效果受多种因素影响，不能作为投资决策的绝对依据。

总结

2014年至2016年房地产政策经历了从“调控”到“支持”的转变，通过降息、降准、放宽首付比例、调整公积金政策、取消限购等手段，逐步刺激市场。尽管政策密集，但市场企稳仍需时间，政策效果显现滞后。当前房地产市场依然低迷，支持政策力度与历史相比仍有差距，政策效果仍需观察。