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房地产政策总结（2022年2月）

核心内容概述

2022年2月，中国房地产政策在“保交付、稳增长”的基调下，呈现出多维度的调整趋势。全国性预售资金监管新规落地，地方层面货币化安置政策重提，住建部释放需求端宽松信号，保障性租赁住房支持力度加大，郑州作为首个出台全方位楼市松绑政策的强二线城市，为全国市场提供了重要政策信号。

主要观点

• 全国性预售资金监管新规：政策明确了预售资金监管的方向、原则和框架，采用“重点额度监管”模式，确保项目竣工所需资金。尽管有助于缓解企业资金压力，但具体实施仍依赖地方政府细则，民企面临超额监管问题，短期内政策不会大幅放松。

• 货币化安置政策重提：郑州作为首个明确提出推进货币化安置的城市，旨在刺激市场需求，稳定市场预期。但该政策对地方财政有较大压力，需配套金融工具支持，否则难以大规模推广。

• 住建部释放需求端宽松信号：住建部强调2022年将围绕“刚需和改善性需求”进行政策调整，但多数城市仍是在现有政策框架内进行局部松绑，如降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金政策等。这些政策虽释放积极信号，但短期内对市场下行趋势的扭转作用有限。

• 保障性租赁住房支持力度加强：中央和地方均加大了对保障性租赁住房的支持力度，包括金融支持政策、土地和资金支持等。保障性租赁住房被视为2022年稳增长的重要抓手，预计将迎来阶段性建设高峰。

• 郑州出台全国首个全方位楼市松绑政策：政策涵盖限购、限贷、预售监管、改善需求支持等多个方面，释放出积极的市场信号，预计后续将有更多城市跟进。

关键信息

一、预售资金监管政策

• 全国性预售资金监管新规落地，采用“重点额度监管”模式，确保项目竣工所需资金。
• 超出监管额度的资金可由房企自由提取，提升资金使用灵活性。
• 多数城市仍执行“因城施策”，民企面临超额监管问题，政策效果待观察。
• 海口等地加强预售资金监管，未明确监管比例。

二、货币化安置政策

• 郑州提出推进安置房货币化安置，鼓励动迁群众选择货币化安置。
• 通过政府回购、回租等方式，将安置房转化为保障性租赁住房或共有产权住房。
• 历史经验表明，货币化安置可短期提振楼市需求，但地方财政压力较大。

三、需求端宽松政策

• 首付比例下调：重庆、赣州、佛山、驻马店、蚌埠、晋中、南通、温州等城市下调首付比例，最低至20%。
• 房贷利率下调：广州、苏州、深圳等城市下调房贷利率，其中深圳首套房贷利率降至4.9%，为三年最低。
• 公积金政策放宽：南宁、温州、龙岩等地调整公积金贷款额度和首付比例，提升对改善性住房的支持。
• 购房补贴政策：太原、惠州、延吉、荆门等地推出购房补贴、契税返还、消费券等方式，吸引特定群体购房。

四、保障性租赁住房政策

• 保障性租赁住房金融支持政策进一步落地，保险资金可为项目提供长期支持。
• 2022年计划建设240万套保障性租赁住房，较2021年增长156%。
• 保障性租赁住房纳入公募REITs试点，有助于盘活存量资产，带动增量投资。
• 北京、上海等27个地区明确保障性住房建设目标，合计158.5万套。

五、郑州全方位楼市松绑政策

• 郑州出台全国首个全方位楼市支持政策，涵盖限购、限贷、预售监管、改善需求支持等多个方面。
• 政策要点包括：放宽限购、降低首付比例、支持改善性需求、优化预售监管流程、鼓励货币化安置等。
• 预计后续将有更多城市跟进，形成供需双向发力的政策环境。

风险提示

• 政策宽松不及预期
• 政策效果不及预期
• 销售下滑超预期

投资评级说明

行业评级

• 看好：预计未来6个月内，行业整体回报高于市场整体水平5%以上；
• 中性：预计未来6个月内，行业整体回报介于市场整体水平-5%与5%之间；
• 看淡：预计未来6个月内，行业整体回报低于市场整体水平5%以下。

公司评级

• 买入：预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅在15%以上；
• 增持：预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于5%与15%之间；
• 持有：预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于-5%与5%之间；
• 减持：预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间。

附：销售团队信息