20130728-卓尔控股-卓尔控股房地产研究简报_11页_596kb

房地产研究简报总结

核心内容

本简报总结了2013年上半年中国房地产行业的重要政策动态、关键数据以及主要房企的行业动态与商业模式。整体来看，房地产市场呈现“一冷四热”的格局，政策层面持续推进土地确权与不动产登记，同时探索房产税改革试点。土地市场成交量与出让金均出现显著增长，但总量仍低于2012年下半年水平。行业投资环境回暖，住宅与商业地产均有所发展，部分房企加快转型步伐，探索多元化发展路径。

主要观点

• 政策层面：国土部推进土地确权和不动产登记工作，国税总局研究扩大房产税改革试点，表明政府对房地产市场的调控力度加大。
• 市场表现：13个重点城市1~6月居住和商办用地成交量同比分别上升约81%和63%，土地出让金同比大幅上升约168%，但总量仍低于2012年下半年水平。
• 行业趋势：房地产行业整体投资环境回暖，城市住宅市场成交量持续回升，重点城市项目价格普涨，土地市场量价齐升。
• 企业转型：部分房企如远洋地产、龙湖地产、万达集团等，通过融资、转型、创新模式等方式增强竞争力，推动商业地产和旅游地产发展。

关键信息

1. 政策动态

• 土地确权与不动产登记：国土部表示土地确权基本完成，将着手不动产登记工作。
• 房产税改革试点：国税总局正在研究扩大房产税改革试点，推动房地产税制改革。

2. 行业动态

• 市场格局：2013年上半年，房地产行业呈现“一冷四热”局面，即“国五条”遇冷，行业投资环境全面回暖。
• 房企创新：房企自营网上售楼处，推动电商营销“本土化”；部分房企加快海外融资进程，如龙头房企进军港股。
• 商业地产发展：房企通过“开发+运营+金融”模式提升商业地产经营能力，部分企业尝试“轻资产”或“重资产”模式，以适应市场变化。
• 区域发展：部分房企在三线城市面临供求风险，但仍有部分企业积极布局，如越秀地产、银泰集团等。

3. 企业动态

1. 瑞安房地产

• 介入时间：2004年
• 产品类型：大型城市核心重建项目、知识型社区综合发展项目、旅游业综合发展项目
• 产品线：天地系列综合体，包括上海新天地、重庆天地等
• 商业模式：新天地模式，整合政府力量，以较低成本获取核心区域土地，多用途分期开发
• 开发规模：总开发规模约1300万平方米，拥有8个不同开发阶段的项目

2. 越秀地产

• 介入时间：1994年
• 产品线：高端商业地产、专业市场、旅游地产
• 商业项目：包括广州国金中心、财富天地广场等
• 发展模式：商业地产+房地产双平台互动，强化商业地产经营能力
• 开发规模：在建项目约25个，总建筑面积约553万平方米，拥有约57.19万平方米在租投资物业

3. 招商地产

• 介入时间：1988年
• 商业地产产品线：写字楼、综合体、购物中心、酒店等
• 典型项目：广州保利中环广场、成都保利国际广场等
• 产业链：商业地产、旅游地产、酒店产业、社区商业等
• 发展模式：重资产模式，自行持有商业物业
• 开发规模：已建商业地产项目总建筑面积超过250万平方米，在建写字楼项目总建筑面积超百万平方米

4. 红星商业

• 介入时间：2013年
• 产品线：红星国际广场、爱琴海购物中心等
• 发展模式：双Mall模式，结合体验式购物、休闲娱乐等需求
• 开发规模：正在筹建20余个城市综合体项目，涉及21个城市

5. 佳兆业集团

• 介入时间：2004年
• 商业地产产品线：佳兆业广场、佳兆业中心、佳兆业环球金融中心等
• 产业链：商业地产、零售业、酒店管理、旅游地产、文体产业等
• 核心竞争力：深耕旧改项目，形成“全模式参与+专业公司运营”模式
• 开发规模：2013年预计完成6个旧改项目，总建筑面积不少于100万平方米

6. 恒隆集团

• 介入时间：1990年
• 产品线：恒隆广场，包括购物中心和综合体
• 产业链：大型商场、写字楼、住宅
• 开发模式：只租不售，注重地段与长期价值
• 开发规模：截至2013年6月，已开发10个大型商业广场

7. 花样年控股集团

• 介入时间：2009年
• 产品线：喜年广场、美年广场、香年广场、福年广场、花生唐、红唐等
• 产业链：酒店、旅游地产、商业管理等
• 发展模式：轻资产模式，以金融为驱动，服务为平台
• 开发规模：目前有6个在建城市综合体项目，合计规划总建筑面积约144万平方米

总结

2013年上半年，中国房地产行业在政策调控与市场回暖的双重影响下，呈现多元化发展趋势。房企纷纷调整战略，加强商业地产与旅游地产布局，探索“轻资产”与“重资产”相结合的开发模式，提升运营与融资能力。土地市场表现活跃，成交量与出让金均显著上升，但总量仍低于2012年下半年水平。整体来看，行业正朝着更加综合化、国际化方向发展。