中国REITs指数之不动产资本化率调研报告_20页_1mb

报告摘要

中国REITs指数之不动产资本化率调研报告总结

核心内容概述

本报告是《中国REITs指数之不动产资本化率调研》的第二期，旨在通过专业机构的问卷调查，分析2020年中国内地不动产大宗交易市场的资本化率水平，为基础设施公募REITs的定价体系提供参考基准。报告涵盖了全国及重点城市市场表现、不同资产类型的成交情况、外资与内资投资趋势、REITs在内地交易案例以及资本化率调查结果。

主要观点

REITs市场建设：2020年4月30日，中国正式启动基础设施公募REITs试点工作，标志着REITs市场进入新的发展阶段。REITs兼具金融产品与不动产双重属性，其定价需反映底层资产的收益能力与市场稀缺性。
市场表现：尽管受疫情影响，2020年中国内地不动产大宗交易市场整体表现好于预期，全年交易额达2,047亿元，同比下降29%。外资投资比例下降至23%，而内资投资占比上升，尤其是自用型买家活跃度显著提高。
资产类型偏好：写字楼仍是大宗交易的主力，但物流仓储、数据中心及产业园区成为新热点，尤其是受疫情和新经济形态推动，其资本化率和投资吸引力上升。
城市表现：
- 北京：外资投资占比提升至30%，成为外资占比最高的城市。法拍项目释放出大量优质资产，且自贸区政策推动新兴商圈发展。
- 上海：虽大宗交易额下降13%，但内资投资占比达84%，城市更新项目热度不减，预计2021年市场将逐步回暖。
- 深圳：交易额下降50%，但投资型买家开始关注物流仓储与数据中心等另类资产，市场呈现多元化趋势。
- 广州：是唯一实现大宗交易额逆势上涨的一线城市，涨幅达110%，物流仓储及产业园区受关注度上升。
REITs在内地案例：新加坡和中国香港REITs在内地共持有112处物业，其中物流仓储和数据中心成为主要投资方向。丰树物流信托收购22处物流资产，资本化率约为5.2%；凯德商用中国信托完成多项产业园区收购，资本化率在4.3%~8.2%之间。
资本化率调查：甲级写字楼资本化率范围重合度最高，北京、上海核心区资本化率最低，分别为3.9%~4.6%和3.9%~4.5%。零售物业在主要二线城市关注度最高，资本化率与写字楼接近。物流仓储和数据中心资本化率存在较大分歧，但一线城市及周边预期将下降。
资本化率趋势：未来一年，一线城市及周边物流仓储和数据中心资本化率预计下降，而商务园区、写字楼、零售物业和酒店/服务式公寓资本化率则趋于平稳或略有上升。

关键信息

交易总额：2020年全国不动产大宗交易总额为2,047亿元，同比下降29%。
外资占比：2020年外资投资占比降至23%，北京成为外资最活跃的城市。
自用型买家：自用型买家在2020年占比达40%，其中上海和深圳自用买家成交额分别增长两倍和一倍。
REITs投资偏好：REITs更倾向于投资物流仓储、数据中心及产业园区，其中物流仓储和数据中心资本化率在一线城市及周边预期下降。
资本化率区间：甲级写字楼资本化率范围重合度最高，核心区域约为3.9%~4.6%；数据中心买方预期为8.0%~9.1%，卖方为7.3%~8.3%，重合区间为8.0%~8.3%。
REITs与资本化率关系：REITs产品定价与不动产资本化率密切相关，但受投资者类型、管理人品牌、市场环境等因素影响，二者并非线性关系。