中国REITs论坛-商业不动产资本化率调研报告第二期-2021.3-20页_1mb

中国REITs指数之不动产资本化率调研报告总结

核心内容概述

本报告为《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》第二期，由中国REITs论坛联合北大光华中国REITs研究中心、戴德梁行、中联基金共同发起，旨在通过调研不动产投资领域专业机构与行业专家，为建设中国REITs定价体系提供基准参考。

主要观点

1. 中国REITs市场发展背景

• 2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委发布通知，正式启动基础设施公募REITs试点。
• REITs兼具金融产品与不动产的双重属性，其定价与底层资产的收益能力、市场稀缺性及交易价格密切相关。
• 基础设施项目具有经营差异大、投资门槛高的特点，需要建立科学的估值体系以降低市场风险。

2. 2020年中国内地不动产大宗交易市场表现

• 全国市场：全年交易额为2,047亿元，同比下降29%，但整体表现好于预期，特别是第四季度交易额环比上升57%。
• 外资机构：外资参与交易34宗，金额464亿元，占比23%，同比下降32%，北京成为外资投资最集中的城市，外资占比达30%。
• 自用型买家：自用型买家占比显著上升，全年自用交易额占总交易额的40%，其中上海自用交易额同比增长两倍。

3. 不动产资产类型表现

• 写字楼：仍是交易主力，占全年成交额的58%，但成交宗数下降，首次低于百宗。
• 物流仓储与数据中心：受新经济形态推动，关注度显著上升，数据中心成交额同比增长100%。
• 零售物业：占比11%，较2019年下降，但交易宗数保持稳定。
• 产业园区：在政策推动下逐渐受到关注，尤其在产业聚集区域表现突出。

4. 城市市场表现

• 北京：全年交易额519亿元，外资占比30%，首次超过上海成为外资投资最集中城市；法拍项目成交额占总交易额的13%。
• 上海：全年交易额722亿元，同比下降13%，但仍是国内交易额最高的城市；自用型买家贡献近四成交易额。
• 深圳：全年交易额282亿元，同比下降50%，但下半年市场回暖，投资型买家趋于谨慎。
• 广州：全年交易额233亿元，同比上升110%，是唯一逆势上涨的一线城市。

5. 国际REITs在内地交易案例

• 新加坡与香港REITs：共持有112处内地物业，主要集中在一线及主要二线城市。
• 丰树物流信托：于2020年10月收购22处物流及产业园物业，资本化率约为5.2%。
• 凯德商用中国信托：出售郑州凯德Mall二七店，收购五处产业园区，资本化率在4.7%-8.2%之间。

6. 资本化率调研结果

• 甲级写字楼：买方与卖方资本化率重合度最高，北京、上海核心区资本化率最低，分别为3.9%-4.6%和3.9%-4.5%。
• 零售物业：在一线城市及主要二线城市中资本化率略高于写字楼，广州与主要二线城市之间的差异最小。
• 商务园区：资本化率在4.5%-5.5%之间，北京、上海商务园区资本化率略高于非核心区写字楼。
• 物流仓储：一线城市及周边资本化率在4.9%-5.6%，未来可能继续下降。
• 数据中心：买方与卖方预期存在差异，一线城市及周边项目资本化率重合区间为8.0%-8.3%。

关键信息

• 资本化率的重要性：资本化率是衡量不动产价值与收益关系的重要指标，对REITs定价及投资决策具有指导意义。
• 市场趋势预测：2021年，随着疫情控制及经济复苏，外资回归与自用需求增加，上海及深圳写字楼市场将回暖。
• 政策影响：基础设施REITs试点政策推动物流仓储、数据中心等资产类型成为投资热点。
• 市场流动性：上海作为国内交易流动性最高的城市，仍是投资人首选。
• REITs与不动产定价关系：REITs产品定价与资本化率存在密切联系，但非简单的线性关系，受多种因素影响。

未来展望

• REITs市场：未来将作为不动产定价的“锚”，引导资产价格走向。
• 资本化率趋势：预计一线城市及周边物流仓储和数据中心资本化率将继续下降，而其他资产类型资本化率可能保持稳定或略有上升。
• 投资机会：非一线城市如杭州、成都、武汉等因其较高的收益率和投资潜力，受到越来越多投资者关注。

调研结论

• 城市偏好：北京、上海仍是投资首选，广州、深圳次之，主要二线城市关注度相对较低。
• 资产偏好：甲级写字楼最受青睐，零售物业与商务园区关注度较高，物流仓储与数据中心因政策与新经济形态支持而成为新热点。
• 资本化率趋势：未来一年，物流仓储和数据中心资本化率可能下降，其他资产类型则保持相对稳定。

调研团队

• 参与调研的机构包括50余家不动产投资专业机构与行业专家，其中内资与外资比例约为4:1。
• 调研问卷设置三大类问题：机构背景、投资偏好、资本化率调查，以问卷形式收集市场数据。

联系信息

• 北大光华中国REITs研究中心：张骞
• 中联基金：李宗霖
• 戴德梁行：杨枝、陈逸欣
• 联系电话：010 6274 7069 / 010 8531 5323
• 邮箱：qianzhang@gsm.pku.edu.cn / lizonglin@gsum.cn / Chris.Z.Yang@cushwake.com / Terry.XX.Chen@cushwake.com

免责声明

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