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中国REITs指数之不动产资本化率调研报告（第二期）

核心内容概述

本报告由中国REITs论坛联合北大光华中国REITs研究中心、戴德梁行及中联基金共同发布，旨在通过调研不动产投资机构对资本化率的判断，为构建中国REITs定价体系提供基准参考。报告聚焦于2020年中国内地不动产大宗交易市场表现、REITs在内地交易案例分析以及资本化率调查研究结果，重点探讨资本化率与REITs产品定价之间的关系。

主要观点

1. 中国REITs市场发展背景

• 2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委发布试点通知，正式启动基础设施公募REITs试点工作。
• REITs兼具金融产品与不动产双重属性，其定价需反映底层资产的收益能力、市场稀缺性及交易价格等特征。
• 基础设施项目具有经营差异大、投资门槛高的特点，因此建立合理的资本化率评估体系对市场健康发展至关重要。

2. 2020年全国不动产大宗交易市场概览

• 全年交易额达2,047亿元人民币，虽为近五年最低，但同比下降仅29%，整体表现好于预期。
• 交易宗数约180笔，与上一年持平。
• 写字楼为成交额占比最高的资产类型（58%），但交易宗数下降。
• 外资投资在2020年大幅减少，占比降至23%，而内资买家占比上升至77%，尤其是自用型买家贡献了近四成交易额。
• 物流仓储、数据中心及产业园区等新经济相关资产关注度上升。

3. 各城市市场表现

• 北京：外资投资占比达30%，首次超越上海成为外资投资占比最高的城市，法拍项目交易额达69.8亿元，占总交易额的13%。
• 上海：全年交易额722亿元，虽连续三年下滑，但仍是国内交易金额最高的城市。内资投资占比达84%，写字楼市场受疫情影响明显。
• 深圳：全年交易额282亿元，同比减少50%，但下半年市场回暖。写字楼及商务园区仍为主力资产类型。
• 广州：全年交易额233亿元，为四大一线城市中唯一逆势上涨的城市，第四季度交易额占比达64%。

4. REITs在内地交易案例分析

• 截至2020年12月，新加坡和中国香港共有16支REITs持有中国内地物业，其中新加坡10支，中国香港6支。
• 丰树物流信托于2020年10月收购22处物业，资本化率约为5.2%。
• 凯德商用中国信托在2020年收购5处产业园区项目，资本化率在**4.7% - 8.2%**之间。
• 雅诗阁公寓信托出售广州服务式公寓，资本化率为4.0% - 4.3%。

5. 不动产资本化率调查研究

• 调研共收集50余家机构反馈，涵盖境内外房地产基金、保险机构、开发商及REITs管理人。
• 甲级写字楼是买方与卖方认可度最高的资产类型，资本化率范围重合度最高。
• 北京、上海核心区甲级写字楼资本化率分别为3.9% - 4.6%、3.9% - 4.5%，非核心区项目资本化率高出0.3% - 0.5%。
• 广州、深圳甲级写字楼资本化率分别为4.3% - 5.1%、4.0% - 4.7%，整体高于北京、上海。
• 零售物业在各城市间资本化率差异较小，广州及主要二线城市受关注度最高。
• 商务园区资本化率约为4.5% - 5.5%，受产业支撑影响较大。
• 酒店/服务式公寓受疫情影响，资本化率普遍较低，关注度最低。
• 物流仓储与数据中心因政策及新经济需求推动，资本化率呈现下降趋势，但市场关注度集中于一线城市及周边。

关键信息

• 资本化率是衡量不动产投资价值的重要指标，反映物业运营净收益与价值之间的关系。
• 2020年外资投资占比下降，内资买家活跃，尤其自用型买家显著增加。
• 写字楼仍是投资首选，但部分城市如深圳面临空置率高、租金承压的问题。
• 物流仓储、数据中心及产业园区成为市场新热点，受政策与新经济形态推动。
• 北京、上海是外资及内资关注的首选城市，而杭州、成都、大湾区（广、深除外）、南京、武汉是非一线城市中关注度最高的区域。
• 买方与卖方对数据中心资本化率预期存在差异，重合区间为8.0% - 8.3%。
• 未来一年，物流仓储、数据中心资本化率预计下降，甲级写字楼、零售物业、酒店/服务式公寓、商务园区则保持谨慎态度，资本化率变化不大。

资本化率与REITs产品定价关系

• REITs产品定价与不动产资本化率密切相关，但并非简单的线性关系。
• 单位派息率（DPU Yield）是REITs定价的重要指标，与资本化率有相似之处。
• REITs作为基础设施资产的权益融资与退出渠道，可能影响市场对资产价格的预期。
• REITs的定价机制可能成为不动产大宗交易市场的“锚”，有助于引导价格走向。

结论

• 中国REITs市场正逐步建立，资本化率研究为定价体系提供基准。
• 不动产资本化率是市场参与者定价的重要依据，对投资决策具有显著影响。
• 未来，随着REITs市场的发展，资本化率与REITs定价的关系将更加紧密，需持续跟踪与研究。

调研团队

• 叶国平、刘慧、孙国立、李尚宸、李宗霖、杨枝、杨扬、何亮宇、张峥、张思思、陈家辉、陈妍斐、陈逸欣、周芊、胡峰、戚杰西。

联系方式

• 北大光华中国REITs研究中心：张骞，邮箱：qianzhang@gsm.pku.edu.cn
• 中联基金：李宗霖，邮箱：lizonglin@gsum.cn
• 戴德梁行：杨枝，邮箱：Chris.Z.Yang@cushwake.com；陈逸欣，邮箱：Terry.XX.Chen@cushwake.com

免责声明

本报告仅作参考，不构成对市场或物业的全面描述，亦不承担任何责任。