20211108-华安证券-房地产行业周报_库存微增_万物云拟分拆上市_17页_1mb

库存微增，万物云拟分拆上市总结

核心内容概述

本报告分析了2021年11月房地产市场多个关键指标的表现，包括新房和二手房成交情况、库存水平以及土地市场动态，并提出对房地产行业的投资建议。同时，报告提及万物云拟分拆上市的动向，强调其作为物管优质标的的潜力。

主要观点

• 市场表现整体低迷：房地产板块在28个行业中排名靠后，本周下跌3.22%。
• 新房成交持续下行：重点跟踪的32城新房成交面积同比-22.7%，环比-12.6%。
• 二手房市场表现更弱：重点跟踪的17城二手房成交面积同比-45.2%，环比-2.9%。
• 库存面积微增，去化周期拉长：重点跟踪的16城新房库存面积环比+0.96%，整体去化周期为10.0月，三线城市去化周期最长。
• 土地市场热度下降：百城土地成交面积897万方，成交总价224亿元，土地溢价率1.06%，同比大幅下滑。
• 政策持续收紧：房地产调控政策继续加码，包括“房地产贷款集中度管理”和“土地供应两集中”等。
• 万物云拟分拆上市：万科A拟启动万物云的香港上市筹备工作，凸显其物管业务的价值。

新房成交分析

数据概览

• 32城新房成交面积：约295万方，同比-22.7%，环比-12.6%。
• 一线城市：成交面积84万方，同比+5.7%，环比-12.2%。
• 二线城市：成交面积138万方，同比-24.1%，环比-1.8%。
• 三线城市：成交面积72万方，同比-39.6%，环比-28.2%。

成交套数

• 32城新房成交套数：约27314套，同比-25.1%，环比-14.7%。
• 一线城市：成交套数7814套，同比+1.2%，环比-15.5%。
• 二线城市：成交套数11616套，同比-29.5%，环比-4.6%。
• 三线城市：成交套数7884套，同比-35.8%，环比-25.6%。

新房库存分析

库存面积

• 16城新房库存面积：约9287万方，环比+0.96%，整体去化周期10.0月。
• 一线城市：库存面积2958万方，环比+0.93%，去化周期8.5月。
• 二线城市：库存面积3178万方，环比+1.23%，去化周期7.6月。
• 三线城市：库存面积3151万方，环比+0.70%，去化周期19.0月。

库存套数

• 16城新房库存套数：约840096套，环比+0.94%，整体去化周期9.9月。
• 一线城市：库存套数256189套，环比+0.97%，去化周期7.8月。
• 二线城市：库存套数278150套，环比+1.69%，去化周期7.6月。
• 三线城市：库存套数305757套，环比+0.23%，去化周期19.4月。

二手房市场分析

成交面积

• 17城二手房成交面积：约95万方，同比-45.2%，环比-2.9%。
• 一线城市：成交面积25万方，同比-40.6%，环比-10.7%。
• 二线城市：成交面积46万方，同比-45.5%，环比-0.8%。
• 三线城市：成交面积23万方，同比-49.0%，环比+2.5%。

成交套数

• 17城二手房成交套数：约8660套，同比-47.0%，环比-4.2%。
• 一线城市：成交套数2757套，同比-42.1%，环比-12.3%。
• 二线城市：成交套数3779套，同比-49.2%，环比-0.8%。
• 三线城市：成交套数2124套，同比-48.8%，环比+1.8%。

土地市场分析

• 百城土地成交面积：897万方，同比-42%（一线）至-88%（三线）。
• 百城土地成交总价：224亿元，同比大幅下降。
• 土地溢价率：1.06%，一线城市为0.0%，二线为2.95%，三线为0.71%。
• 土地供应与成交：供应391宗，成交102宗，供应面积3804万方，成交面积897万方。

行业新闻与公司动态

行业政策动态

• 住建部：推动保障性租赁住房建设，开展城市更新试点。
• 地方政策：多地发布集中供地计划，部分城市暂停共有产权住房审核。

公司要闻

• 万科A：启动万物云上市筹备，10月销售同比下滑。
• 碧桂园：10月权益销售金额458.3亿元，销售面积595万平方米。
• 保利发展：发行中期票据，实际金额25亿元，利率3.25%。
• 金地集团：10月签约金额165.2亿元，同比下降17.5%。
• 融信中国：偿还境内债券，10月合约销售额131.7亿元。
• 新城控股：10月合约销售金额221亿元，同比减少20.5%。
• 旭辉控股集团：购回优先票据，10月合约销售金额162亿元。
• 融创中国：10月合约销售金额509.8亿元，同比减少27.6%。
• 其他公司：如阳光城、蓝光发展、泰禾集团等，均面临债务压力或法律诉讼。

投资建议

• 稳健发展型：建议关注保利发展、万科A、金地集团。
• 成长受益型：建议关注金科股份、中南建设、华发股份。
• 物管优质标的：建议关注华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

风险提示

• 房地产调控政策趋严。
• 销售修复不及预期。
• 资金面超预期收紧。

重要声明

本报告由华安证券研究所发布，分析师王洪岩具有证券投资咨询执业资格，所引用数据均来自市场公开信息，仅供参考。报告不构成投资建议，也不保证信息的准确性和完整性。投资者使用本报告内容所造成的损失，华安证券不承担责任。