20211108-上海证券-房地产行业_北京_成都调整预售金监管_万科拟分拆万物云上市_13页_1mb

房地产行业分析总结（2021年11月08日）

核心内容

本报告由分析师金文曦发布，分析了房地产行业近期市场表现、行业动态、公司公告及行业新闻，并对相关风险进行了提示。报告指出，当前房地产板块整体表现疲软，但部分企业因政策调整和业务转型展现出相对优势。

主要观点

• 房地产板块整体下跌：上周房地产板块下跌3.22%，跑输沪深300指数1.87个百分点；年初至今下跌21.78%，跑输沪深300指数14.70个百分点。
• 重点地产公司表现分化：A股中仅大悦城和金融街上涨，其余多数下跌；H股中中国奥园跌幅最大，达28.66%。
• 物业公司表现亮眼：部分物业公司如银城生活服务、融创服务控股等涨幅显著，而恒大物业、新大正等则跌幅较大。
• 万科拟分拆万物云上市：万科A宣布拟分拆万物云至港交所上市，万物云2021H1营收达103.83亿元。
• 行业政策调整：北京、成都等地进一步优化商品房预售款监管政策，加强资金管理与使用透明度。
• 重点城市土地市场表现：30大中城市商品房成交面积同比上升12.84%，但三线城市表现不佳；100大中城市住宅土地成交面积同比下滑25.32%，一线城市因集中供地暂停而无成交。

市场回顾

1.1 地产板块表现

• 上周表现：上证综指下跌1.57%，沪深300指数下跌1.35%，房地产板块下跌3.22%。
• 年初至今表现：上证综指上涨0.53%，沪深300指数下跌7.08%，房地产板块下跌21.78%。

1.2 A股重点公司市场表现

• 上周表现：仅大悦城（+2.13%）和金融街（+1.37%）上涨，其余如阳光城、新城控股、张江高科跌幅较大。
• 年初至今表现：陆家嘴（+2.93%）为唯一上涨公司，华夏幸福、蓝光发展、阳光城跌幅显著。

1.3 H股重点公司市场表现

• 上周表现：中国奥园（-28.66%）、世茂集团（-20.92%）、融创中国（-18.02%）跌幅较大。
• 年初至今表现：中国海外发展（+3.61%）上涨，恒大物业（-84.30%）、佳兆业集团（-70.81%）等跌幅显著。

1.4 重点物业公司表现

• 上周表现：银城生活服务（+32.85%）、融创服务控股（+8.19%）、金融街物业（+4.34%）涨幅居前；保利物业、世茂服务、中奥到家跌幅较大。
• 年初至今表现：恒大物业（+95.26%）、银城生活服务（+78.80%）、奥园健康（+63.24%）涨幅显著；祈福生活服务、新大正、华润万象生活跌幅较大。

行业动态

2.1 100大中城市住宅土地市场

• 成交面积：累计同比下滑25.32%，其中三线城市跌幅最大（-28.46%）。
• 楼面均价：100大中城市成交土地楼面均价为8143元/平方米，溢价率上升至2.68%。

2.2 30大中城市商品房交易市场

• 成交套数：累计同比上升12.59%，其中一线城市上升26.26%，二线城市上升22.91%，三线城市下降7.35%。
• 成交面积：累计同比上升12.84%，其中一线城市上升25.81%，二线城市上升22.47%，三线城市下降8.21%。

公司公告与行业新闻

3.1 公司公告

• 万科A：拟分拆万物云至港交所上市，万物云2021H1营收103.83亿元。
• 雅居乐：10月预售金额109.6亿元，对应建筑面积86.6万平方米；1-10月预售金额1131.4亿元，建筑面积754.3万平方米。
• 富力地产：10月销售收入106.7亿元，环比增长2%；1-10月总销售收入1038.7亿元，销售面积约804.8万平方米。
• 中骏集团：1-10月累计销售金额902.42亿元，完成年度目标75.2%。
• 融创中国：10月销售金额509.8亿元，均价14070元/平方米；1-10月累计销售金额5128亿元，均价14380元/平方米。
• 中梁控股：1-10月累计销售金额1433亿元，均价12300元/平方米。
• 建业地产：1-10月累计销售金额470.04亿元，建筑面积630.69万平方米。
• 弘阳地产：1-10月累计销售金额740.4亿元，建筑面积434.18万平方米。
• 弘阳服务：拟收购滁州宇润49%股权，并出售南京亚东51%股权。

3.2 行业新闻

• 宁波、济南集中供地：宁波二批次供地推出17宗地块，总起价59亿元；济南第三批供地挂牌81宗地，起始总价超269亿元。
• 成都、北京优化预售款监管：成都明确预售款支取条件，北京发布老旧小区改造计划，加强资金监管与项目实施管理。
• 广东省发展保障性租赁住房：重点城市包括广州、深圳、珠海等，推动职住平衡。
• 深圳支持REITs与PPP模式：鼓励机构参与基础设施投资，落实“房住不炒”政策，防范资金违规流入房地产市场。

风险提示

• 房地产调控政策收紧：政策持续收紧可能对行业造成压力。
• 防范金融系统性风险：房地产金融监管趋严，需关注房企融资与债务风险。

建议关注

• 第一类：低融资成本、背靠国企、在一二线城市持续拿地的龙头房企，如绿城中国、龙湖集团。
• 第二类：受“两集中”政策影响较小、勾地能力强的房企，如新城控股、宝龙地产。
• 第三类：物管行业龙头及布局优质细分赛道的企业，如碧桂园服务、新城悦服务、华润万象生活、宝龙商业、星盛商业。

投资评级说明

• 股票投资评级：分为买入、增持、中性、减持、无评级。
• 行业投资评级：分为增持、中性、减持。
• 基准指数：A股以沪深300为基准，港股以恒生指数为基准，美股以标普500或纳斯达克综合指数为基准。

免责声明

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