20220327-国金证券-房地产行业研究_房贷利率下调稳定需求_一二线销售逐步企稳_18页_2mb

资源与环境研究中心：房地产行业周报总结

核心内容概览

本报告分析了2022年3月房地产行业市场表现、政策动态及公司动态，并对行业未来走势作出投资建议。核心内容包括：

• 房贷利率下调：中央政策推动下，全国百城首套房贷利率降至5.34%，环比下降13BP，创2019年以来最大降幅；二套房贷利率降至5.60%，环比下降15BP。部分城市如苏州、南京、襄阳、十堰等也同步下调房贷利率，以刺激购房需求。
• 市场表现分化：A股房地产板块本周上涨3.8%，排名第二；港股房地产板块下跌1.2%，排名第14。物业板块整体表现不佳，恒生物业服务及管理指数下跌3.4%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.3%和-1.3%。
• 销售数据：一二线城市商品房销售面积环比有所回升，尤其是深圳销售面积超过去年同期水平。三四线城市销售仍低迷，需政策支持。
• 土拍市场：全国300城宅地成交面积持续下滑，平均溢价率维持在6%。2022年初至今累计成交面积同比下降56%。
• 投资建议：推荐销售逆势增长的绿城中国、建发国际、滨江集团等地产公司；建议关注民营物业公司在房企流动性改善后的表现，如金科服务、碧桂园服务。
• 风险提示：政策宽松不及预期、疫情持续影响市场销售。

主要观点

1. 信贷端持续宽松，刺激购房需求

• 房贷利率下调是政策支持房地产市场的重要手段，有助于缓解购房者的负担，促进需求释放。
• 苏州、南京等城市首套房贷利率已降至与LPR一致，显示政策力度加大。
• 放款周期缩短，进一步改善市场流动性。

2. 一二线城市销售逐步企稳

• 一线城市商品房销售面积周环比上升35%，北京、广州、深圳表现突出。
• 二线城市销售面积周环比上升9%，但受疫情影响，表现分化。
• 三四线城市销售面积仍低迷，需更多政策支持以恢复市场活力。

3. 物业板块整体承压

• 物业股表现弱于大盘，需关注房企流动性改善对行业的影响。
• 民营物业公司在关联房企风险缓解后，有望获得更大弹性。

4. 土拍市场热度持续偏低

• 全国300城宅地成交面积周环比下降47%，同比减少61%，显示市场信心不足。
• 权益拿地金额前五的房企包括华润置地、建发房产、保利发展、绿城中国、北京兴创投资，显示出部分头部房企仍具市场竞争力。

关键信息汇总

市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：2058
• 沪深300指数：4175
• 上证指数：3212
• 深证成指：12073
• 中小板综指：12197

新房成交情况

• 本周40个城市新房成交面积为391万平米，周环比+8%，周同比-48%。
• 一线城市成交面积周环比+35%，二线城市周环比+9%，三四线城市周环比-28%。

二手房成交情况

• 本周17个城市二手房成交面积为111万平米，周环比-14%，周同比-51%。
• 一线城市成交面积周环比+17%，二线城市周环比-26%，三四线城市周环比-2%。

土地市场情况

• 全国300城宅地成交面积2022年初至今累计为8318万平米，同比下降56%。
• 权益拿地金额前五房企：华润置地（174亿元）、建发房产（174亿元）、保利发展（145亿元）、绿城中国（136亿元）、北京兴创投资（66亿元）。

政策动态

• 信贷政策：多地出台房贷利率下调政策，以刺激市场。
• 地方政策：苏州、南京、襄阳、十堰等城市调整房贷利率，部分城市放宽公积金贷款条件。
• 城市规划：西安都市圈发展规划获批，北部湾城市群建设方案获国务院原则同意。

公司动态

• 地产公司：绿城中国、建发国际、滨江集团销售表现较好；融创中国、祥生控股、德信中国等面临财务压力。
• 物业公司：金科服务、碧桂园服务、建业新生活等表现优于市场；部分公司发布盈利预告或减持信息。

行业估值

• A股地产PE-TTM：平均为20.3，中位数为10.3。
• 港股地产PE-TTM：平均为12.5，中位数为7.3。
• 港股物业股PE-TTM：平均为9.5，中位数为6.6。
• 主要推荐公司：绿城中国、建发国际、金科服务、碧桂园服务等。

风险提示

• 调控宽松不及预期：若后续政策未能有效落地，市场恢复将受阻。
• 疫情持续影响市场销售：疫情对销售影响显著，尤其是长三角、珠三角地区。

投资建议

• 地产板块：看好销售逆势增长的绿城中国、建发国际、滨江集团。
• 物业板块：推荐金科服务、碧桂园服务，关注民营物业公司的弹性。

图表目录

结论

整体来看，房地产行业在政策宽松与信贷环境改善的推动下，市场表现逐步回暖，尤其是高能级城市。但三四线城市销售仍低迷，需进一步政策支持。物业板块受房企流动性影响较大，但随着政策利好释放，民营物业公司有望迎来反弹。投资建议聚焦于销售表现良好和政策受益的房企与物业公司。